高成數按揭物業出租風險須知

高成數按揭單位出租陷阱

随著政府放寬按揭成數，更多物業被納入按保範圍，讓更多人達成置業夢，期望可順理成章做個包租公 / 包租婆。不過，一心打算買樓收租的要注意了，要出租單位有多項條件需要配合，稍一不慎分分鐘誤墮違規陷阱「偷雞唔到食渣米」。

根據金管局指引，出租物業最多只可申請5成按揭；若要申請5成以上按揭，借款人需要聲明物業是自住。銀行及按揭保險公司會不時抽查按揭單位是否自住。業主收到這類信件必須回覆，否則銀行和按揭保險公司會自動追收貸款及補繳保費（call loan）。

業主可能會覺得只是抽查，理應抽中自己的機會不高，因此大膽「偷雞」。其實有些大銀行及按揭保險公司每年也會對所有貸款人發出自住聲明，而按保除要求簽署聲明外，也會要求貸款人提供水電煤證明。由此可見，在整個按揭還款期內，絕對有機會被抽中最少一次，甚至一中再中。

如果業主真是「偷雞出租」，由於銀行及按保公司需要貸款人作出自住聲明及提供自住證明，若業主被銀行質疑時，仍表示單位是自住，一經被按保公司及銀行發現與事實不符，便是作出虛假聲明，按保公司有權以刑事提出起訴。相反而言，業主只要坦承物業是出租，不再是自住，便沒有刑事責任，不過需要甩按保，扣減按揭成數。

另一情況，如果買入物業原委確是自住，兼且已經居住好一段時間，其後因環境變化，例如家庭狀況有異而搬回與父母同住，單位則用作出租，就算最初向銀行申請按揭貸款時是聲明自住，這種情況構成虛假聲明或詐騙機會很低。

因此買樓收租的如意算盤是否打得響還看單位的按揭狀況。業主若要將單位由自住改作出租前，應考慮是否有能力從高成數按揭轉按至5成？若然轉按甩走按保，不單可以合法地出租，更能套現及賺取現金回贈，一舉數得。