銀行按揭實用術語（下）

承接上篇，繼續解說常用銀行按揭術語，為你破解按揭疑團。

MIP (Mortgage Insurance Plan) 按揭保險計劃

為穩定銀行體系，金管局規定按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，亦即所謂的高成數按揭，便需購買按揭保險（俗稱「按保」)。按揭保險公司為超出 6 成的貸款部分提供保障，銀行就毋須因批出高成數按揭而承擔額外風險。

Mortgage Link 存款掛鈎按揭戶口

又稱「高息存款掛鈎戶口」，除幫助節省按揭利息支出，更免年費、免手續費，資金亦可靈活調配。

按揭儲蓄掛鈎戶口是指銀行為按揭申請人提供的高息活期儲蓄戶口，業主可用這類戶口的存款來供按揭，特享與按揭貸款相同特特惠利率。例如按揭利率為2.5%，按揭儲蓄掛鈎戶口的息率同樣為2.5%，遠遠高於一般活期儲蓄存款戶口的年利率，而且沒有任何風險。換言之，業主從這類戶口取得的利息回報，能有助抵銷按揭貸款之利息支出。不過，高息戶口設有上限，一般是貸款額的50%。假設貸款額為200萬，高息戶口的存款上限是100萬，即儲入的100萬可享特惠利率，而超出上限的金額便只能取普通活期利息。

Mortgage Pricing 按揭利率計劃

即銀行提供的不同按揭方案，當中包括浮息及定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，而「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，當中以分別參考2種不同利率基準的H按和P按最為普及。

Offer Letter 按揭貸款信

按揭成功批核後，如貸款人決定選用該銀行的按揭計劃，需要簽貸款信，確定會在該銀行上會。貸款信簽署後便不能取消，否則會有罰款。

Partial Payment 部份還款

如貸款人想提早清還部份貸款給銀行，而金額多於每月還款額，便屬於部份還款。有些銀行部份還款需要收取手續費。另外，一般銀行多設罰息期，借款人在第一年提早還款，需要支付貸款額若干百分比作為罰息，第二年及第三年提早還款的罰息則較輕。

Penalty Period 罰息期

為了保障銀行收入，銀行會為按揭訂立罰息期，如果業主在罰息期間提前還款，便要另外繳交手續費，以補償銀行因為提早收到貸款而損失的利息，亦避免借款人成功申請按揭，取得現金回贈後，因其他銀行的優惠，而立即轉按。

銀行罰息期由 1 至 3 年不等，一般為 2 年，以提取貸款日期起計算。假設提取貸款日為 2023 年 1 月 1 日，罰息期為 2 年，即要到 2025 年 1 月 1 日後提前還款或轉按，才不會被罰息。

Provisional S&P 臨時買賣合約

全名 Provisional Agreement for Sale and Purchase Agreement。是準買家跟業主成功傾價後，跟業主簽署確立買賣的一份文件，具法律約束力。當雙方也簽定了臨約後，則代表買賣雙方同意按合約上的價格、成交日期作出交易。倘若其中一方沒有按照合約條款履行責任，是需要向另一方作出賠償。

Repayment Schedule 按揭供款表

又稱「還款過程表」，是一份詳細列明貸款資料的表格，當中詳列按揭借款人在什麼日子需要供樓、供款額是多少、多少是本金、多少是利息、供款後餘額等，通常也會由銀行前線職員提供。假設還款期是30年，按揭供款表表會列出由第一年至第30年每月的固定還款金額，以及每年的利息及本金結餘。到第30年供樓完滿時，本金結餘會解至零。不過要留意，還款過程表只是跟據現時的供樓利息，如加息或減息，每月還款金額也會隨之而改變，因此還款過程表只是參考作用。

Stress Test 壓力測試

壓力測試是源於2010年8月金管局所發出的指引，銀行須為按揭申請人進行壓力測試。此舉是為了確定申請人的每月總債務負擔及供款能力，避免在金融市場波動時出現大量斷供樓。

目前政府規定的壓力測試要求第一關是「供款佔入息比率」不得多於五成；第二關則是「加三厘」，亦即是在既有按揭計劃上加上3％利率，得出假設性供款後，供款佔申請人月入不多於60%水平。

Tenor 供款年期

申請按揭時，最長還款期可以到30年，當中受人齡、樓齡、物業種類等因素影響最終批出年期。至於按揭年期最短可做5年，銀行一般不接受少於5年等物業貸款申請，故可能需要加息，亦沒有現金回贈。另外，若因人齡或樓齡原因令按揭年期要做少於5年，銀行會建議借款人加入擔保人，或視實際情況酌情處理。

Undertaking 承諾書

一般的按揭申請也不須簽署承諾書，但在特別情況下銀行會要求借款人承諾一些列於貸款信以外的條款，最常見的如單位有潛建，貸款人需要承諾會自費清拆。