銀行按揭實用術語（上）

成功上車固然令人興奮，但在買樓過程中可能會遇到大大小小的難題。當向銀行申請按揭時，銀行前線職員處理申請時多會有一些專業的按揭英文詞彙，分分鐘被弄得一頭霧水。有見及此，將一連兩篇為你解疑難，逐一講解常用的實用按揭術語。

Borrower 借款人

借取款項，並有責任償還貸款者。一般情況，借款人須證明其具備還款能力，銀行才會批出按揭。假如物業為聯名擁有，所有業主均需要為按揭人，但並非所有業主都要成為借款人，而借款人亦不一定是業主；業主及借款人兩者並無必然關係。

持有物業作抵押以取得按揭貸款的業主。基本上所有業主在申請按揭時即會成為按揭人。若物業為聯名或多人共同持有，則必須所有業主同意方能進行按揭申請，否則只會被銀行拒諸門外，僅得財務公司承造單邊按揭。

當借款人不履行債務責任時，按合約履行有關責任者。一般而言，當置業人士收入不足夠通過壓力測試時便會加一至兩位擔保人，利用其收入合計通過壓力測試。擔保人雖然不是業主，但若業主逾期償還按揭貸款，銀行是有權向擔保人追收欠款。

銀行為了在按揭市場招攬更多生意，而向按揭者送贈的回贈金額，一般是以貸款額乘以若干百分比計算。例如今年年中時多間銀行提供的回贈率是2.1%，以500萬貸款額計算，便可獲10.5萬的現金回贈。通常貸款額越大，現金回贈的優惠會越好，轉按或貸款額越細，現金回贈的優惠會較保守。

代表按揭已經完成批核，不過申請人需要事先滿足銀行列出的條件方能取得貸款。換句話說，即是要求申請人在提取貸款前，先證明已清還債務才會放款。特別對於要申請高成數按揭的人士，一般銀行都要求申請人證明已清還貸款才能批出按揭，故此申請人緊記在清數時，取回有關的收據證明

按揭成功審批後，銀行會在物業成交當日放款給賣家。如是轉按，放款日則會由貸款人自己決定，讓貸款可適時放款到舊銀行清除現有按揭。

此比率用作評估申請人的還款能力。首置身份申請按揭，供樓與入息比率不能超 50％。如物業是出租，供樓與入息比率不能超過 40％。

即香港各大銀行互相借貸時採用的息率。升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。一般按揭利率都是和HIBOR掛勾，而這個拆息利率每日浮動，可參見香港銀行公會網站上展示的當日最新利率。

現時最優惠的H按的計算以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行再加上若干百分比。舉例，銀行所用的拆息利率（H）為 0.19%，銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。

俗稱「封頂位」。由於HIBOR 每天浮動，為保障客戶銀行會設定一個封頂利率。現時一般的 HIBOR CAP 封頂利率為 P-2.5%，即無論 HIBOR 怎樣變化，只要 prime rate (P) 不變，供樓利率最高只是 2.5厘。

現時樓價1，000萬或以下物業最多能夠獲得銀行批核6成按揭。若希望盡借9成，便得透過按揭保險，而Insurance Premium 正是申請高成數按揭才需要繳付按揭保險費。貸款人可選擇一次性付保費，保險公司或會提供折扣優惠，貸款人亦可以選擇打入貸款額內作分期供款。

金管局因應不同樓價、物業、情況等而制定銀行最多可以為物業借出貸款額，一般以百分比計算。

現時首置人士購買1,000萬或以下物業，最高可做9 成按揭。如1,200萬或以下，上限是8成。如樓價超過1,920萬，按揭成數上限為5成。至於非首置人士最高可做8成按揭，乎樓價與借款人的財務狀況而定，當中有可能牽涉購買按揭保險，以及支付額外保費。