物業連租約點做按揭？iMort三招教路！

3招處理連租物業按揭

香港人愛磚頭，買樓收租更是不少人的致富之道。畢竟香港地少人多，租金回報向來穩定可觀。另方面，現時樓市趨旺，二手樓盤出現短缺現象，部分買家可能退而求其次，購買連租約放盤的單位。購買此類單位申請按揭時相比自住物業的規定更嚴格，有不少地方需要特別留意。

何謂連租約物業？

所謂連租約單位，即業主將正在出租的單位，連同租約一併轉讓。購入此類單位後，新買家便承接了原業主在租約上的權利，如按租約收租；當然還有相關責任，如負責維修等。在按揭上，購買連租約單位，一般會被視作「非自用物業」，按揭成數相對較低。

被視為非自住物業的連租單位最高按揭成數只有5成，供款入息上限是 40%，加息3厘後不超過50%才能通過壓力測試。有人「教路」在買樓時將單位列為自用，甚至以首置客身份以高成數按揭上車再放租。這屬違法行為，涉及虛報單位用途及瞞稅，後果嚴重，而對申請按揭而言其實亦未必有利。其實連租約單位在按揭時只需變化一下，上車一樣無難度！

第一招 先以短罰息期上會

目前金管局指引，出租物業不論樓價最高可承按5成。假設購入$800萬連租約單位，建議先找一間設有短罰息期的銀行申請5成，以$400萬按揭上會。目前市場上有個別銀行罰息期短至一年。一年期滿後，待物業租約完結，業主收回單位自住，便可選擇轉按到其他銀行。假設物業估價維持$800萬不變，自住物業最高貸款6成即$480萬，業主便可套現$80萬資金。

第二招 高息高成數按揭轉按保

首期不足人士若要買連租約物業，可考慮先在融資機構申請8成按揭，目前最優惠利率約6.5%起連手續費，兼享彈性罰息期。租約期滿後，業主可自住物業，並可随時將物業轉回銀行承造更優惠按揭息口。倘若樓價$1,000萬或以下更可透過按揭保險，將整筆貸款餘額轉回銀行，息率降至大約1.44% (以HIBOR+1.3%計算)。這做法變相只需兩成首期即可以購入出租物業，之後轉按至回銀行亦不涉太高成本。

第三招 貸款機構具彈性按揭

按揭保險只適用於樓價低於$1,000萬的物業。假如租約期滿後，物業估值升穿$1,000萬應如何安排？坊間有按揭貸款機構提供較有彈性的高成數按揭，$1,000萬以上的物業最高承造7成按揭，利率界乎2.5%至2.65%，按揭年期最長30年。做法跟高息轉按一樣，先將連租約物業按於融資機構，待租約完結，便可申請轉按到上述按揭貸款機構。有關按揭貸款機構的優勝地方是批核較有彈性，亦可藉轉按套現資金，但注意這類貸款機構會收取類同保費而且金額較高，因此購入單位前必先計算清楚成本，了解自己的供款能力。

按揭資訊五花八門，在選擇按揭計劃時不妨貨比三家。為確保能順利上會，住宅物業買家可考慮向多於一間銀行申請按揭，最方便的做法是透過iMort一類網上平台，接連全港各大銀行，一次過比較不同按揭方案，同時向多間銀行遞交申請，輕鬆按揭一站辦妥。