物業估價重要嗎？分分鐘影響上會

解說5大影響物業估價因素

眾所週知，銀行審批按揭款額是根據銀行對物業的估價，而非業主買入物業的成交價。若然銀行估價不足，即物業價值被評低於買入價，業主所獲貸款額便有可能低於預期，而需要「抬錢上會」臨時籌錢補差額，更甚是最後撻訂收場，血本無歸。究竟有甚麼因素會影響銀行進行估價？物業估價不足又應如何自保？

甚麼是物業估價？

物業估價是承造按揭的重要指標，每間銀行都會在批核按揭貸款額之前，為申請單位進行估值考量，並以此決定批出的貸款額，是銀行控制風險的程序。在一般的程序上，當業主簽妥臨時買賣合約並遞交按揭申請後，銀行會為物業進行評估，確保估價接近成交價。測量師通常會以區內較接近估價日期的相類單位成交價作比較，所以成交較活躍的屋苑，可以較容易取得估價指標。

5 大影響估價因素

• 樓市下滑

  導致估價不足的顯見原因自必是整體樓市下滑，遇著跌市，新估價便會比舊估價為低。這情況最常見於轉按，當業主想將物業轉按至另一間銀行，新承造銀行會對物業進行估價，按估值計算貸款額。

  
  

  舉例業主以 萬購入單位，轉按時遇上樓市低潮，樓價下滑至 萬。假設業主同樣承造8成按揭，新批貸款額便少了 萬。

• 低成交量

  若然單位所屬的大廈近兩年並無錄得成交，又或物業屬非主流屋苑，銀行會由於成交指標少而趨向審慎，估價極有可能因沒有足可反映市價的參照價而落後大市。

• 物業質素

  除了考慮同類型單位的樓價，銀行亦會就物業本身的質素作出評估，單位的坐向、樓層、景觀、裝修，甚至結構問題等也會直接影響估價。如果單位於土地查冊顯示有僭建及維修令同樣會影響物業的價格。買家應該透過查冊了解單位的情況，確保單位沒有大型改動。

• 事故單位

  單位曾發生非自然命案，即所謂凶宅，銀行的估價會大打折扣。一般估價較同層或上下層單位低，銀行甚至不提供按揭。然而，若果命案是很久以前發生，對估價未必會有很大影響。

• 建築期付款

  新樓可選擇即供付款或建築期付款。前者意思是買入新盤後立即開始供按揭，後者則是買入樓花時先付首期，到入伙再供按揭。使用建築期付款的風險是，樓花期可長達 30 個月，期間樓市或有波動，入伙時單位市值出現調整，便會導致銀行估價不足，可借貸款額因而下跌。

如何處理估價不足？

不同銀行有不同估價，不妨多向幾間銀行查詢。如果買家簽署買賣合約後申請按揭，銀行看到有真實成交價支持估價，可能會調高估值，不過一般只能提高 5%左右。若單位屬新樓盤，可考慮向發展商申請二按，但要留意申請銀行一按及發展商二按均需要買家有足夠收入通過壓力測試。另外，如果自己或家人已持有物業，不妨把現有物業加按或轉按套現，以獲得更多資金支付首期。

如何查詢物業估價最方便？

你可直接向銀行查詢，甚至委托測量師行估價，但這兩種方法也不能即時取得估價資料，測量師行更需額外費用。其實現時不少銀行和按揭轉介公司都會提供網上估價服務，如iMort一站式按揭平台；只需要輸入簡單資料，便可從不同銀行的按揭計劃中進行比較，輕鬆選擇最合適計劃。