樓花遲收樓經常有，但要小心影響按揭

疫下新盤延遲交樓 按揭上會現危機

新冠疫情影響全球經濟，香港樓市雖一度止跌回升，創下全年住宅成交總額新高，但對新盤的影響陸續浮現。近月多個新盤皆宣布延遲交樓，例如屯門帝御已將關鍵日期由4月延遲至9月，而同區OMA by the Sea關鍵日期亦由6月延至12月，涉單位達2000多伙，打亂了不少買家的部署。到底發展商遲交樓除了推遲買家的實際入伙日期外，對買家有何影響？

如何定義「延遲交樓」？

新盤樓花項目的售樓書載有預計關鍵日期，即是預計項目能符合入伙紙和滿意紙要求的完工日期。取得入伙紙和滿意紙後，亦不等於可即日入伙，發展商需要時間處理交樓事宜。此外，項目並不一定能按照原定計劃竣工，地盤工程很多時因惡劣天氣而有所延誤，又或發展商於申請上述兩種文件時遇有阻滯，實際收樓日期就會比關鍵日期遲。因此，延遲交樓便是指推遲「預計關鍵日期」，當然，買家的實際入伙及收樓日期亦會同步順延。

入伙延期影響按揭

延遲交樓除了令買家心急如焚外，更有可能影響按揭安排。買家通常可於關鍵日期前3個月申請按揭，期間申請物業估價的有效期為60天。對以建築期付款的買家來說，一般最常遇到的風險正是估價問題。如果項目受疫情影響，買家只有等待，一旦未能在有效期內交樓，申請便需重新審批。

對買家而言，延遲交樓更嚴重的影響是首期預算有機會大增。自從按揭保險放寬樓價限制，600萬以上的物業也可申請8至9成按揭，可惜此政策只惠及現樓； 600萬樓花只能選擇建築期上會。當發展商延遲交樓，業主未能在銀行對按揭進行放款當天成功收樓，銀行便會視是次申請為樓花按揭，變相由「建期」變「即供」。600萬樓最多只能做8成按揭，如超過600萬更只能做6成按揭，首期會由1成增為2至4成，金額由60萬增加至120萬至240萬不等。

重新審批按揭額減

前言提及，延遲交樓有機會令按揭申請需重新審批。本來重新審批的手續簡單，只要求買家補交最近的入息證明，銀行亦會再次查閱買家的信貸報告。若買家的信貸評級及入息皆沒有大變化，買家可按銀行原有批核條件取用按揭。可惜疫情期間，不少買家近期的入息減少，甚至信貸評級明顯惡化，這便可能令按揭條件改變。若最後未能通過壓力測試，銀行便會要求加上有效的擔保人，又或需要買家準備額外資金，以現金完成交易。

新盤延遲交樓，其實買家能否先接受，再要求銀行延期放貸？現時銀行並無劃一做法，不同銀行有不同的處理，部分會接納延期半年放貸。要輕鬆取得全面資訊，遇到任何按揭疑難也可找 iMort幫手，透過一站式按揭平台，快捷方便比較各種貸款優惠並配對合適方案，按揭上會自然更輕鬆。