銀行按揭 VS 發展商按揭

一手樓花按揭 3 大考慮

近年新盤主導樓市，成為上車首選，除了整體配套問題，新盤的財務安排吸引大量有供樓能力但欠首期的買家入市。新樓按揭除了一般銀行提供的按揭外，為谷銷量，發展商還會為買家提供發展商按揭，亦即所謂的「呼吸Plan」，申請門檻低，被戲稱只要有呼吸便能申請得到。

購買樓花，買家可向銀行申請按揭即供Plan，但樓價不可超過600萬。今時今日低於600萬的新樓選擇少之有少，所以對新晉業主來說要向銀行申請按揭做即供Plan買樓花實在有一定難度。張太 2年前購入1200萬物業，因超過1,000萬，即使按揭保險也無法申請，張太最後選用發展商按揭，成功借得8成按揭。不過自波叔plan推出後，首置人士也可為1,200萬物業申請 8成按揭保險，經iMort比較各間銀行利息和回贈後，張太終能轉按至銀行按揭，每年節省1厘息，還可賺取 10萬回贈； 假設每年出一次回贈，每年即賺13萬。

受惠於波叔plan，按揭成數放寬，不單業主轉按有著數，新盤首期亦大減，有意上車的準業主不妨就以下 3大方向考慮銀行按揭與發展商按揭的利弊，為自己挑選合適的財務安排。

1. 審批尺度




銀行按揭受金管局限制，需依據政府訂立的按揭成數上限。銀行亦會就物業估價、申請人財務狀況，以及物業類型等因素而決定最終批核的按揭成數，一般審批較為審慎。 至於發展商按揭則由發展商藉指定財務公司推出的新樓按揭計劃。此類按揭不受金管局規管，甚至毋須進行壓力測試，審批相對寛鬆。

2. 按揭成數




雖然現時按揭成數放寛，首次置業人士購入$1,000萬以內物業亦可做到最高9成按揭，但銀行在審批方面相當嚴謹，一般情況也難以借足九成。
發展商按揭雖以8成按揭為上限，看似不及銀行的按揭成數，但實際上發展商按揭沒有向申請人作財務審查或壓力測試等要求，申請者或更易獲批上限，借得較大金額。

3. 利息計算




銀行按揭利息平穩，一般維持1-2厘之間。
發展商按揭一般在供款初期設有優惠，以超低息口吸引業主入市。不過在蜜月低息期後，利息便會不斷調高，甚至有機會遠超銀行息口一倍。發展商按揭貸款金額大，加上高息，業主的負擔自必幾何級提升。因此不少業主使用發展商按揭，經過首2-3年低息期後，期望物業升值，然後轉按銀行，避免負擔發展商高息，兼享回贈優惠。