放寬壓力測試4大受惠人士

經歷97年金融風暴及08年金融海嘯，為確保買家有充足財力上車及供樓，以減少銀行call loan壞帳，自2010年起，金管局要求銀行審批按揭時必需確保貸款人通過壓力測試方能承按，貸款門檻一直定於定息率加3厘。随著美國持續加息，金管局於2022年9月23日公佈放寬壓力測試要求至假設加息2厘。新措施帶來甚麼影響？又有甚麼人會因此受惠？

甚麼是壓力測試？

壓力測試其實是金管局對銀行的風險監管措施，測試當銀行加息時按揭借款人能否負擔按揭息率繼續供樓。申請按揭一般需要過兩關 – 第一關，「供款佔入息比率」不得多於五成外；第二關，還需假設在現水平按息上升3厘後，供款佔申請人月入不多於60%水平。若申請人收入未能夠滿足上述要求，買樓人士的按揭申請就會被拒，置業人士有機會面臨撻訂風險。

以按揭貸款額$100萬、還款年期30年計算，假設正常按揭息率是2.5厘，而壓力測試後的按揭息率是5.5厘。用壓力測試後利率計算每月供款就會是$5,678，由於供款不能超過月入的6成，換言之申請人的月入需要有$9,463才可以通過壓力測試。

不過，隨著美國加息，金管局於2022年9月23日公布，將壓力測試要求重新放寬至假設加息兩厘，供款不能超過入息60%。同樣以按揭貸款額100萬、還款年期30年計算，壓力測試後的按揭息率是4.5厘，申請人每月入息大概$8,820，便可通過「壓力測試」，門檻較以往下調6.8%。

放寬壓力測試誰人受惠？

放寬壓力測試要求可助有意置業人士於加息周期降低入市難度，對樓市起正面支持作用。不過，理論上首次置業的買家是可以在免壓力測試的情況下申請按揭買樓。如借發展商按揭或購買己由政府擔保的居屋或綠置居亦無需進行壓力測試，哪麼放寬壓力測試誰人受惠？

1) 申請一般成數按揭人士

申請一般成數按揭的買家可算是最受惠於放寬壓力測試的一群。除卻首置客，申請一般成數按揭便必需進行壓力測試，「減壓」固然可為申請人降低門檻，更容易申請按揭。

2) 豪宅買家

住宅樓價$1,920萬以上，按揭成數最高僅可申請5成，申請人亦需要通過銀行壓力測試。根據以往加3厘的壓測門檻而言， 樓價$2,000萬住宅若要申請5成按揭，申請人月入需要達$99,000。現時「減壓」後，申請人入息要求降至約$88,000，相差$11,000。「減壓」對於月入處於邊緣的豪宅買家絕對有幫助。

3) 轉按、加按、發展商按揭轉按人士

轉按或「甩走」發展商二按人士，銀行都會要求他們通過壓力測試，此類轉按人士自必然受惠此項政策。

4) 己有按揭在身的擔保人

假如首置客上車需要尋找擔保人，而擔保人本身有樓宇按揭在身的話，亦需要過壓力測試一關，故此這類型買家亦受惠於「減壓」政策。