按揭擔保FAQ

樓價長期高企，在現時按揭指引下，首置人士收入未能達到金管局規定的供款與入息比率（DSR）要求，每月供款超過入息的50%； 又或未能通過壓力測試皆甚為常見。若準業主仍然希望實踐置業大計，可在申請按揭時找來較具財政實力的擔保人，協助擔保上會，以兩個人的入息計算DSR，相應地更易通過按揭要求。然而，不論是選擇擔保人或自己做擔保人，決定前必先深思熟慮，一旦選錯或做錯擔保人，隨時影響按揭審批結果，大失預算。

甚麼是按揭擔保人？

所謂「擔保人」，就是當買家收入不夠計算壓力測試時可依靠另一位較具財政實力人士作按揭擔保。一旦借款人未能準時還款，擔保人便須背負還款責任。要注意的是，所謂擔保，並非擔保借貸人在上會時未能承擔的貸款，而是整筆貸款。

找來按揭擔保人配合按揭申請有甚麼好處？

一般而言，加入按揭擔保人有2個好處：

1. 將擔保人的收入納入計算，協助稍欠財務實力的買家通過壓力測試。
2. 借款人年紀太大會影響按揭批核年期，在這個情況加入按揭擔保人的話便有機會可以用擔保人年紀75減，將貸款年期拉長減輕按揭供款負擔。

加入擔保人如何增加買家的借貸力？

假設買家月入 HK$20,000， 如打算申請6成按揭，實際年利率2.5%，還款期30年，只能負擔350萬的物業。如果擔保人月入HK$25,000，將兩者收入同時納入計算，二人總入息為HK$45,000， 可負擔792萬的物業，在置業路上可有更多選擇。

當擔保人有甚麼要求？

若買家希望透過按揭保險將按揭成數提升至八、九成的話，擔保人必須為同住的直系親屬，即父母、子女或配偶，未婚夫婦亦可。至於買家只申請七成或以下的按揭，其他非直系親屬亦可成為擔保人。

申請按揭，最多可有多少個擔保人？

沒有明文限制，但如果有太多擔保人，有機會引起銀行或按揭證券公司的懷疑，反影響按揭審批。一般而言，大部分銀行最多同時接受5位擔保人。

擔保人日後買樓，按揭成數方面有甚麼影響？

當相關按揭正在供款，擔保人日後自己申請的按揭成數將被扣減一成。以1,000萬以下的物業為例，物業的最高按揭成數由原本的60%降至50%。至於1,000萬以試物業，最高的按揭成數則從50% 降至40%。

擔保人日後申請按揭時，壓力測試應如何計算？

替人擔保的每月按揭供款需要全數納入壓力測試及DSR之內，並以40/50 去計算。例如A君為B君擔保買樓，每月按揭供款為HK$10,000。當A君自行買樓並申請按揭，該HK$10,000需計入A 君的按揭壓力測試，及DSR內。不過，屆時B君可反向擔保A君，會較容影通過壓力測試，而該HK$10,000供款亦只會計算一次。

成為擔保人後會影響日後買樓嗎？

作為擔保人的確會增加再買樓的難度。除了壓力測試和DSR外，按揭保險的審批亦會更嚴格。如果擔保人本身已有按揭貸款，一旦透過「按揭保險」申請額外貸款，貸款額較原有多20%以上，銀行及按揭證券公司會進一步收緊「供款佔入息比率」的要求。

按揭上會甚至尋求擔保人協助的做法雖然常見，但當中牽涉到的不同情景或狀況。想充份利用按揭置業，就要好好計劃，認清按揭借款人、按揭擔保人等等的角色。如果你想知更多有關按揭的資訊，可找iMort幫手； 是否需要擔保人，能否通過壓力測試，一一計算妥當，以最佳貸款方案，為你做好準備，置業上會自必更順利。