持有海外物業按揭，點影響香港物業的按揭申請

海外物業按揭實錄

隨著新一浪的移民潮，海外物業的交投亦趨活躍，除卻過往熱衷投資海外物業的買家，更多港人用家加入轉戰外地物業市場。除了全資「一炮過」買下物業，當然亦可利用按揭增加槓桿效益以助海外置業。至於選擇在香港還是海外借貸，不同考慮各有優勢。

在港借錢增現金流

移居海外，自必希望增加現金流，以應付各樣開支。至於手頭鬆動，希望保留在港物業的，可選擇把香港物業加按 ，把套現的資金用於購買海外物業。如此一來，套現而來的資金用途不受限制，二來利息亦更吸引。唯仍要留意，物業套現的金額會受估價影響，而尚未償還的金額亦會限制套現的款額。

海外物業保「首置」

香港「首置」的定義，是在簽買賣合約當刻沒持有其他香港住宅物業，因此即使過去曾有多家物業但已賣走或轉讓予親屬，或正持有非住宅物業如工廈、商廈、舖位、車位等，亦可算是首置人士。因此如若持有海外物業，甚或已將香港物業賣出套現，他日在香港再置業仍會被視為首置人士，可享較低稅率。

輕易通過壓力測試

以往香港銀行不願為海外物業提供按揭貸款，物業只好由當地金融機構進行借貸。由於這些機構不會查閱業主在香港的信貸紀錄，因此可能出現本地銀行未能通過壓測，但外地銀行成功通過的情況。

Mortgage vs Loan agreement

近年部分本地銀行取態有所改變，開始為海外物業提供按揭貸款。若然海外物業由香港銀行提供按揭貸款，這筆貸款便會以Mortgage 形式登記入環聯信貸資料庫 (TU)。由於以Mortgage形式登記，申請人便有Mortgage count，將來再買入香港樓，需要申請按揭時，按揭成數上限以及DSR同壓力測試要求亦會同時收緊，或導致最終可批出的按揭貸款額不似預期。

以1000萬以下的香港物業為例，原本最多可做60%按揭，貸款額上限500萬元，但如果銀行發現申請人有海外按揭貸款紀錄，在日後購入香港物業的按揭成數上限便會降至50%，貸款額上限削至400萬元。如要借多於50%，例如是80%按揭，餘下的30%，便要申請按揭保險，同時供款佔入息比率、壓力測試亦會有所收緊，普遍不會接納爆壓力測試的申請。

相反，若貸款以Loan Agreement形式登記TU，由於不計算為Mortgage count，所以物業申請按揭時成數上限以及DSR同壓力測試要求並不會收緊。不過，就算外地銀行沒有註入環聯，如果每月供款是透過出糧戶口進行，未來業主買本地樓時，銀行從出糧戶口中還是會得悉該筆供款紀錄，最終還是難以避開較嚴格的壓力測試。