拍賣荀盤須知

每當經濟環境轉差便會發現物業拍買，尤其銀主盤數量大增。有說銀主盤出現，就是「執平貸」的時機，究竟銀主盤是否就等於低價荀盤？物業拍賣又是怎麼一回事？

甚麼是物業拍賣？

所謂物業拍賣，顧名思義就是物業拍賣代表業主或銀主透過拍賣行將物業賣出。一般而言，拍賣行會定期刊出廣告，展示即將拍賣的物業，以及物業的底價。拍賣會於指定時間內公開竸價，價高者得，將業權轉讓予最高應價者；相反而言，竸投物業亦有機會因未到價而流標，因此物業標示的價格並不代表是必然的成交價。

甚麼是銀主盤？

銀主盤是物業拍賣中常見的樓源，是業主放棄供樓而被銀行沒收的物業。業主放棄供樓的常見原因不外乎經濟問題，部份人因著自身出現財政問題，無力償還按揭貸款。部份人則因借用了高成數按揭，由低息轉高息但卻未能轉按，令供樓壓力大增；亦有些因樓價持續下跌，物業變成負資產，深感資不抵債，繼續供樓並不化算，決定提早離場。無論任何原因，遇著業主放棄供樓，銀行也會向法院申請收樓，並委託拍賣行或代理將物業招標、拍賣或沽售。

物業拍賣操作流程

銀主盤固然是拍賣的一大物業類型，亦有業主委託拍賣行出售物業。跟一般物業買賣的一對一協商不同，業主期望拍賣所競投的氣氛有助推高成交價。另外，拍賣行有其小眾客源，可集中針對偏好某類單位的買家，同樣有利成交。無論是業主還是銀主，只要是物業的合法持有人，都可以委托拍賣行將物業拍賣。一般而言，委託物業的程序有以下幾個步驟：

業主向拍賣行提供物業資料
拍賣行為物業提供估價及查冊 (通常免費) 
雙方商議底價、拍賣日期、成交日期等要項
拍賣行刊登、宣傳及推銷樓盤
安排有興趣買家預約睇樓
於議定日子舉行拍賣會

由於以價高者得為指標，業主於舉行拍賣前要與拍賣行擬訂底價，高於底價才可出售。若低於底價便會流標，拍賣行會為物業安排下一輪拍賣，再次推售。

至於買家方面，若對物業拍賣有興趣，可多留意拍賣行的網頁。不論是一般物業還是銀主盤拍賣，拍賣行也會於網頁發放消息。另外，街招、報章、地產舖，甚至社交媒體等也是普遍的消息發佈渠道。拍賣行一般會於廣告中列明拍賣日期、時間、地點及拍賣物業的基本資料。拍賣前，有興趣的買家甚至可預約睇樓，但當然，跟一般放售物業一樣，若該物業非交吉放售，又或是連租約出售，睇樓的安排便有一定限制。

拍賣買樓注意事項

物業拍賣的物業種類多元化，從300呎公屋至過億豪宅也可能是選擇之列，但要留意，當中也有不少另類單位，如：凶宅、釘契樓、無契樓，或受法庭命令限制的物業。此等另類單位售價固然有機會低於市價，但不能忽視當中在業權或按揭等方面的風險，有興趣買家事前必先做足考察，詳細了解物業狀況，以免得不償失。與此同時，每間拍賣行的規矩及做法也有所不同，拍賣前買家亦應先行了解，事關舉手不回，只要買家於拍賣過程舉手並競投成功就會視為提出要約並不能反悔。一般而言，拍賣物業的時候競價者需要留意以下幾點：

拍賣物業一般會根據賣方代表律師行所核實之拍賣條款出售
拍賣條款會根據拍賣行、業主及銀主而釐定，拍賣人士應事前自行查詢，另如有需要先向專業人士索取法律意見
競投者可委託代表律師於拍賣前到賣方律師樓為物業契據及物業業權進行查察
於拍賣過程中舉手競投物業人士會被視為接受競投物業之業權契據、拍賣條款及一切狀況（即使有非法改建、僭建、業主欠交管理費、建築命令、凶宅等），買家再成功拍賣後必須履行拍賣條款的責任並完成交易，並不得對上述作出任何質詢及反對
成功拍下物業者必須及時支付約樓價 10% 作為訂金及約 1% 作為拍賣行的佣金
成功拍下物業者必須及時支付約樓價 10% 作為訂金及約 1% 作為拍賣行的佣金
拍賣者必須帶備身份證
銀主盤拍賣成交期較一般物業買賣短，如有需要買家應向賣家洽談
按揭批核不會因物業從拍賣得來而有影響，但有機會收到物業業權、現狀等影響

有關按揭問題

一般而言，拍賣只屬物業買賣的渠道，成功拍下的物業即使是銀主盤，若單位純粹因原業主欠債斷供而被拍賣，買家可如常向銀行申請按揭。銀行不會因物業曾被斷供而嚴審新任業主的按揭申請，只會純粹從新業主的首期資金、選擇的按揭計劃、以及供款能力去批出按揭。要注意的是，若物業屬銀主盤，成交期較短，一般只有45天，所以最好預先準備個人入息資料文件，如果要申請按揭保險，就需要額外更多時間。

另一方面，除銀主盤外，拍賣行也有不少另類單位的盤源。此類單位不少樓契不齊或業權問題，僭建、凶宅、押記令等法庭命令也常見於拍賣物業。此類樓宇問題對銀行而言考慮因素較多，銀行有機會在權衡風險後因這些問題而拒絕批核按揭，買家需有心理準備有機會要準備大筆資金以一筆過全額繳付完成物業買賣。