拆解離婚按揭疑難

拆解離婚按揭疑難

疫情不單影響經濟，更令香港離婚率飆升至近六成。夫婦一但決定離婚，分的並不止一紙婚書那麼簡單，小朋友的撫養權、贍養費、財產分配等絕對是個複雜的議題，尤其當牽涉物業的分配，需要注意的事項更多。

離婚官司物業起釘

夫婦申請離婚，如果兩人未能就業權達成共識，便須透過法庭解決。根據《婚姻法律程序與財產條例》訂明法庭在決定如何分配婚姻居所時，必須顧及婚姻雙方的行為和案件的所有情況，如雙方的經濟來源、經濟需要、年齡、為家庭的福利而作出的貢獻、婚姻破裂前所享有的生活水平、婚姻年期等，在分配夫婦二人的財產時，最終目標是力求公平。

要注意的是，當物業涉及婚姻訴訟，土地登記冊上的「物業涉及的轇轕」一欄會顯示： “Certified True Copy of Notice of Intention to Proceed with An Application for Ancillary Relief＂。法庭將限制物業轉售，被「起釘」的物業不能買賣、加按，甚至出租，即使有新買家簽訂買賣協議，也未必能順利交吉。不過仍在供樓的話可放心，只要繼續準時供樓，銀行得知情況也不會call loan。

個人單獨持有物業

物業持有方式會影響法庭判決，但不要以為由個人單獨持有的物業，離婚後不會被瓜分。在非首置15%印花稅的影響下，不少夫妻也會選擇以個人名義買入物業，目的是保留令另一方的首置身份在以後用再買物業時慳稅。

如果夫妻的一方為另一方作為擔保人或借貸人，離婚時便有機會面對「除名」/「甩名」。要注意，除名借貸人是要重新做契，而甩擔保人則無需重新做樓契。作為擔保人是自願性質，同時須簽署法律文件作實，即使日後擔保人和借款人(通常是業主)關係有變，亦不可以此為理由向銀行申請取消擔保。例如丈夫為其妻子的按揭作擔保，即使兩人日後離婚，丈夫作為擔保人的身份不變。 除非妻子的個人收入夠通過原按揭的壓力測試，又或者有其他擔保人，銀行才會同意除去前夫的擔保人身份。

送契近親轉讓

另一常見涉及離婚樓的按揭情況是，其中一方以送契Deed of Gift形式轉贈另一方，送契受限於「破產條例」。據香港有關破產的條例規定，為免欠債人在破產前將資產轉移而逃避還債責任，因此條例規定，由破產人破產當天起計5年內，曾經送贈他人的物業，即使送了出去，法庭仍可以命令送贈無效而由破產官接管物業用以償還破產人所欠債項。銀行一般在5年內不接受「送贈契」物業承造按揭。

要避免這情況，可考慮在離婚前通過近親轉讓的方式將物業轉名，轉讓價格應以市場價格或接近市場價格估算，而印花稅則會以舊的印花稅率計算。只要證明收款人有足夠還款能力，銀行一般也會批出按揭。

聯名持有物業

如仍有按揭的物業是由男女方以「分權共有」或是「長命契」方式聯名持有，假設男方想將其權益轉到女方手上，變成由女方單名持有。銀行會要求先要求雙方處理清楚物業的權益，銀行並只會接受男方轉售予女方，而不是送贈予對方的情況下，批出按揭貸款。當然，銀行亦會審查女方的還款能力。

法庭亦有機會裁定夫妻雙方維持以聯名持有物業，雙方須在指明情況才獲准售樓，例如其中一方去世或再婚、子女畢業等，得益則按雙方協議或法庭判決而均分。

法院下令轉名

法庭亦有權要求其中一方，將業權轉讓予另一方。在不少案例中，若女方獲得子女撫養權，即使男方獨自持有原物業，法庭亦有機會判給妻子，以保障子女未來的生活水平。但物業價值若超出女方應獲權益，法庭可能要求其繳付款項予丈夫。由於是法庭判決，雙方毋須支付繳交印花稅（SSD）。

當把未還清按揭的單位轉讓予另一方，按揭契亦須轉名，並須獲按揭公司同意。如未能通過壓力測試，銀行或要求另加擔保人。若果接受方沒有能力繼續供樓，可選擇在收到物業後，將物業出售套現。如在離婚前接售物業，因為仍屬近親轉讓，因此不受額外印花稅(SSD)限制，可於3年內出售。

離婚財產涉及複雜的程序，每個個案都有不同，當事人須清晰表達意願，確保權益。如有問題建議找相關律師查詢。