新盤先住後付的糖衣陷阱 拆解隱藏 4大伏位

為刺激銷情，不少發展商也推出不同名目的「先住後付」計劃，讓買家先付少量訂金後入住單位，在較長時間後才正式完成交易。這種支付方式看似非常著數，但其實暗藏按揭伏位，分分鐘影響物業估值，加重首期負擔。

「先住後付」是甚麼？ 這是一種延長成交期的付款方法。假設發展商提出1,400日的先住後付計劃，通常買家在簽署臨時合約時需要支付樓價的5%，其後再支付5%，餘下樓價90%則在買方簽署臨時合約後1,400日內支付。以一個3,000萬元單位計算，即在短期內只需支付300萬元便能置業。

「先住後付」4大隱藏危機 正所謂魔鬼在細節，此方法對換樓客而言尤其吸引，買家可繳付較少首期入住新屋，撥出更多時間放售現有單位，避免需同時供兩層單位，減輕供樓壓力。不過，對比一般直接購入一手單位來說，「先住後付」可能有更多隱藏問題及費用，買家還是要多加留意。

• 1.銀行估價不足

  跟建築期計劃相近，由於以較長時間完成交易，樓市情況會影響銀行估價。舉例買家用「先住後付」計劃購入一個價值$1,000萬的單位，需於3年後繳付9成樓價。一但3年後樓市經濟不景，銀行對物業估值下調，買家便需要額外抬錢上會。

• 2. 物業准用許可證 (License Agreement)

  買家在入住單位前需簽署由發展商擬定的物業准用許可證，並支付若干成數作為許可證費用。假設許可證的費用為樓價5%，一般完成交易後發展商會以回贈方式發還。在按揭角度而言，許可證的回贈不計算在合約樓價之內，銀行會把這5% 回贈扣減樓價後才計算貸款額。假設住宅合約價為2,000萬港元，5％「許可證費用」，即100萬港元，準業主3年後臨成交前申請5成按揭，銀行只會以1,900萬港元計算貸款額（950萬港元），而不是以2,000萬元計算（貸款額1,000萬港元）；而如果「許可證費用」回贈是成交後才發放，買家便需要準備多50萬港元首期。

• 3. 佔用物業金 (Occupation Property Fee)

  買家有可能被要求每年向發展商支付相等於樓價若干百分比的佔用物業金。假如有關單位樓價為500萬元，合約要求每年繳交5%作為佔用物業金，即業主需要每年支付25萬。如果業主入住數年後順利完成交易，該筆費用有機會可以回贈形式發還。

• 4. 租金及雜項開支

  部分發展商會以租約形式要求業主在入住期間支付「租金」。早前便有發展商提供61至270日的租期，期間的總租金為樓價的10%，分10期繳付。此外，「先住後付」還可能涉及一些不能發還的雜項開支，如物業的管理費、差餉、地租等。

「先住後付」有其好處，但不是每個樓盤也有此安排，亦非所有買家也適合這付款方式。買家選擇「先住後付」多數希望有更充裕時間籌措首期，但由於各樣不穩定因素，有機會導至買家首期負擔加重，甚至要撻訂收場。買家若希望更有預算，不妨透過iMort，做好預先批核，最高按揭貸款額一目了然。