「定息按揭」是甚麼？

美國持續加息, 財政司司長陳茂波亦言本港息率趨升的壓力亦必然增加。業主們要避免增加供樓負擔有何妙法？現時市面上部份銀行提供兩款按揭供款方法，包括「定額供款」及「定息按揭」，均有助供樓人士固定每月供款額，免卻加息周期下每月供款開支增加的煩惱。兩項方案有何利弊？業主們應當如何選擇？

何謂「定額供款」？

現時H按及P按仍是按揭主流, 銀行一般為客戶提供「定期供款」，即貸款年期固定，而每月供款則因應利率起跌浮動。至於「定額供款」則剛好相反，每期還款固定，當利率變動時，剩餘還款年期會隨之變動。理論上「定額供款」有助業主對抗息率浮動帶來的供樓壓力，可惜並非每間銀行也有提供此方案。

「定額供款」有助減輕供樓壓力？

事實上，選用「定額供款」並非無懼加息，只是將增加的利息開支延後償還。加息時，按揭年期不可無限拉長。由於按揭年期不可長於30年，結果下月還款還是會上升。另外，不同銀行對樓齡、按揭年期，以及借款人年齡都有一定限制。息率上升，按揭年期不能延長，最終每月還款額還是會隨按息上升而增加。

何謂「定息按揭」？

「定息按揭」先由個別銀行提出供，當初年期最長只有三年，主要作用在加息周期間，讓業主可以鎖定低息。至於現時提供的定息按揭恆常計劃，是由香港按揭證券公司於2021年提供，業主可選擇以10年、15年及20年來還款，每宗貸款額的申請上限為1,000萬元。在此期間以固定利率作供款，以8月份的定息為例，定息利率分別鎖定為3.5厘、3.65厘及3.8厘。要注意，10至20年並不是「按揭年期」，而是「定息年期」。業主可選擇最高30年按揭，再決定定息年期。定息期完結後，借款人可選擇採用屆時的定息按揭或浮息按揭計劃，甚或轉按到其他銀行。

「定息按揭」有助減輕首期開支？

金管局表示，定息期達10年以上的按揭計劃，因為供款穩定，只要每月供款不超出月入的50% ，申請人便無須通過加息3厘壓力測試。此外，「定息按揭」可配合新按保使用，即800萬元物業最高借90%按揭；1,000萬元物業最高借80%按揭。換言之，申請人或可透過定息按揭，爭取到更高的按揭成數，獲得更大筆貸款，首期負擔減少，置業自然更輕鬆。