無契物業4大伏位

樓契是證明持有業權的最有力文件，猶如物業的身份證。一但遺失樓契，物業變成「無契樓」，樓價即時折讓，更分分鐘按揭被拒，即使藍籌屋苑亦難逃低價成交之命運。以由法院頒令推出放售，剛於4月26日進行私人拍賣的鰂魚涌太古城雅蓮閣單位為例。拍賣單位屬低層三房戶，原業主為失蹤人士，單位樓契亦告遺失。拍賣開價970萬元，最終以1,080萬元易手，成交呎價僅約11,714元，較銀行估價低逾35%，因屬無契樓關係，料買家需full pay入市。由此可見，樓契對物業的價值至為重要，不單賣買甚至按揭也受牽連，以下將讓大家多了解無契樓，避開無契物業4大伏位。

樓契的重要

樓契是物業重要文件，物業買賣及申請按揭需要查核樓宇正契，如果樓契殘缺甚至沒有樓契，物業即變成「無契樓」。物業買賣時，若買家律師發現樓契遺失或不完整便會通知銀行，銀行有機會基於風險因素拒絕批出按揭。如果業主發現樓契遺失，可委託律師進行宣誓，聲明樓契遺失經過，由律師向土地註冊處申請樓契核證樣本（certified true copy），俗稱影印契，文件同樣具備法律效力。

遺失樓契影響深遠

雖說業主若不幸遺失樓契，可到律師樓宣誓申請影印契。手續驟聽簡單，但有機會要花上一年半載來處理。另外，物業有機會因樓契不完整而變成缺契影響樓價及按揭，甚至有機會影響業主業權，絕對不能掉以輕心。

缺契伏位1 按揭問題

無契樓最顯然的問題自必在於按揭的申請。當買家向銀行申請樓宇按揭時，銀行必會檢查與物業查冊有關的文件以核實業主身份，若果發現有所遺失，銀行未必會批准相關按揭申請。一般而言，若遺失的是部份而非整份樓契，只要能得律師樓為物業簽署「妥善業權」（Good Title），理應仍有銀行願意批出按揭。不過，即使批准按揭貸款，有關貸款金額亦可能較所申請的金額為少。若果不幸未能申請按揭貸款，買家便要「一炮過」full pay向賣家全數支付樓價，大大限制了買家的購買能力。

另外，遺失樓契亦有機會被不法之徒利用，假冒業主到律師樓發假誓。在取得樓契副本後，該人等會再向銀行申請按揭，獲取貸款後捲款潛逃。事實上，曾有騙徒成功以樓契副本，假冒業主向銀行騙取達1,000萬元貸款，直至銀行因未收到供款致電業主查詢才揭發事件。故現時銀行為免損失，於審批樓按申請時只會承認樓契正本，而無契樓的準買家只能向財務公司申請按揭成數較低和利率更高的貸款。

缺契伏位2 窒礙轉售

無契樓一般於15年內均難以向銀行承造按揭，導致無契樓於市場承接力薄弱，接貨前亦要心理準備單位多只能自用，投資轉手並不容易。即使洽談買賣，雙方亦已簽署臨時買賣合約，但如突然買家發現業主無法提供全部樓契，亦可要求終止交易，並取回已繳付的臨時訂金，甚至可因此追討有關代理佣金、律師費，以及期間樓價上升造成的差額等費用損失。除非賣家能證明買家於簽約前已知悉單位為無契樓或契約不完整，這樣買家才無權追討損失。

缺契伏位3 樓價折讓

由於無契樓的業權有瑕疵，若未能成功申請按揭，買家便需一筆過付清樓價。如一直未能找回相關證明文件，更會對日後轉售構成一定限制。正因無契樓難以易手，售價一般比估值低，折讓率近 3 成左右。現時香港樓價仍舊高企，樓價3成數目絕對不少，對日後物業買賣影響深遠。即使物業購入後打算出租投資，投資者需同時考慮單位租值，一般租金回報要達4至5厘以上方值得考慮。

缺契伏位4 業權危機

雖說萬一遺失樓契可到律師樓宣誓補領，但對於樓齡高，又或本身業權己較複雜的物業，如村屋、舊樓，有機會土地註冊處也無樓契記錄，如此便無法領回樓契。

此外，無契樓的成因亦可算千奇百怪，除了遺失樓契外，亦可能是原業主涉及刑事案潛逃、因欠債被財務公司收樓契、業主猝死或失蹤，遺產無人認領、單位是逆權侵佔物業、甚至聯名物業中有業主堅持不肯賣樓，業權根本不完整等等，為免日後出現業權爭拗而惹上官非，又或再轉售時出現問題，無論樓價有多吸引，還是要三思而行。