4招避險免卻負資產
經歷過97金融風暴及2003年沙士的投資者相信對「負資產」一詞猶有餘畏。最近負資產再成熱話，金管局數據顯示，本港2023年第一季末負資產住宅按揭貸款達6,379宗，雖較2022年第四季末下降，但對投資者而然仍是一大警號。究竟何為負資產？負資產成因是甚麼？又有甚麼方法可避免負資產？
甚麼是負資產？
負資產的定義其實很簡單，如果物業現時樓價比按揭貸款額低，資不抵債，物業便成了負資產。舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。
負資產成因主要涉及兩大因素，第一是樓價大幅滑落，第二因素是申請高成數按揭。高成數按揭是指貸款比例較高的按揭，在銀行可承造的按揭之外，多出的部分由新盤發展商、財務公司提供，以協助首期不足、收入未必能通過壓力測試的買家上車。業主申請九成按揭的話，樓價跌了10%以上便很容易成為負資產行列，如果業主沒有申請高成數按揭，未必會成為負資產。
負資產的影響
負資產帶來最直接的影響是銀行有機會call loan﹝提早還款﹞，要求業主提早償還按揭貸款額。Call loan的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。
買賣兩難
面對負資產的狀況，尤其若市面籠罩著樓價愈跌愈有的負面訊息，作為業主難免出現買賣兩難的困局。當業主供款有壓力，希望賣樓離場，但實況並不單止是蝕讓離場那麼簡單，業主更要抬錢補差價才可以賣樓。即使轉按套現也需要先補回差價。
4招防止輸層樓
準時供樓
當物業變成負資產，業主最擔心被銀行call loan。事實上，即使物業已成負資產，但由於call loan成本高，銀行一般也不會馬上行動。業主只要保持良好還款紀錄、準時供樓，避免斷供，被call loan的可能性自必降低。縮短按揭
年期可以的話，建議業主預留較充裕的資金作首期，同時縮短按揭年期，現時按揭最長還款期保持現金流
置業後業主也應保持儲蓄的習慣，萬一遇上經濟不景氣，公司裁員或減薪，也能在一段時間內維持供款能力。若遇上由經濟不景伴隨而來樓市大跌，銀行因而call loan，要求業主填補負資產物業市值與未償還貸款的差價，業主也有錢應付。避免借過高按揭
成數近年有些發展商為推售新樓，向業主提供高成數按揭，額度可高達樓價九成半，部分甚至毋須入息證明及壓力測試，只要有呼吸的活人就會批，俗稱「呼吸Plan」。這類計劃的低息期一般只限首2至3年，「蜜月期」過後，很大機會要支付P（最優惠利率）或P+1等高息，屆時按揭息率達5、6厘。業主如未能成功轉按，就只能挨貴息。
樓價回調、息口上升，加上高成數按揭盛行，遇著加息周期的來臨，負資產個案自然較易出現。要避免自己淪為負資產，最直接就是減低借貸水平，同時為自己建立後備資金。入市前買家要養成定期還款習慣，衝量清楚自身負擔能力及經濟狀況，保持充裕的現金流，才可以不變應萬變。