「近親轉讓」慳稅財技

買樓置業尤來也是最受香港人歡迎的投資項目。在設計人生大計時總少不了「買樓結婚」及「買樓收租養老」這2大目標。正因如此，不少新婚夫婦結婚初期會選擇聯名買樓建愛巢，當時機成熟時又會透過近親轉讓，令其中一方甩名，重獲首次置業身份以較低稅項多買一層樓來收租。根據政府公佈數字，每年以近親轉讓方式豁免繳付15%從價印花稅的個案便達4,000多宗，佔港人買家比例約6% - 8%，絕對是流行的置業慳稅財技。

近親轉讓如何操作？

近親轉讓是指直系親屬間的物業轉讓，如父母與子女、配偶、兄弟姊妹等關係。只要能提供出生證明，同父異母兄弟姊妹亦視為近親，但外父外母、老爺奶奶卻不被納入直系親屬。視乎物業本身為單方持有還是近親聯名擁有，近親轉讓普遍做法為轉讓名下物業（單方持有物業）或將聯名物業的業權轉讓至另一方。

當物業轉讓時，無論買方是否已持有物業，只須按「第二標準」即較低稅率繳交稅項。除可豁免繳付稅率較高的第一標準印花稅外，賣方還可重獲首置身份。買樓時除了同樣只需繳付第二標準從價印花稅，3年內即使轉讓亦不需繳付「額外印花稅（SSD）」。首置人士的按揭成數、入息比率、壓力測試要求都較為寛鬆，減低置業成本，上車相對容易。

假設X先生打算將名下估值為800萬元的物業100% 全數業權轉讓給爸爸，由於轉讓至近親，該交易只需繳付「第二標準」稅率，即樓價的3.75%，為30萬元稅項；比起「第一標準」稅率，即樓價的15%，為120萬元的稅項，節省75% 稅款，達90萬元。

X先生期後打算購入一個1,100萬元的單位。若X先生未有安排近親轉讓，仍然持有原先的800萬元物業，印花稅會以「第一標準」計算，即1,100萬元x 15% = 165萬元。在近親轉讓後，X先生並無持有任何物業，稅率則以「第二標準」計算，即只需繳交1,100萬x 3.75% = 41.25萬元的印花稅，兩者相差123.75萬。

按揭申請方面，若X先生仍持轉讓前的800萬物業，按揭成數最高只得4成，首期需要660萬元；而重獲「首置」身份後則可申請按揭保險計劃，最高貸款金額最900萬元，即首期只需200萬元，節省近70%的首期開支，達460萬元。另一方面，如X先生持有其他物業，供款入息比率及壓力測試基準將下調一成至40%及50%；相反若X先生沒有持有任何物業，供款入息比率及壓力測試基準為50%及60%，如申請按揭保險計劃則為45%及55%。

送契免印花稅？

你可能會想，既是近親，禮物送贈亦屬正常。近親轉讓時，以送讓契形式轉換業權，物業成交價為$0， 可免卻印花稅吧？非也！即使是近親送契轉讓，受贈一方同樣需要繳付印花稅，稅局會按銀行或律師樓的估價徵稅，故用送贈契來避稅並不可行。

要留意，除稅款問題外，以送贈契形式轉讓還有相當風險。根據《破產條例》，倘若贈與人被判定破產，並在有關的破產呈請提出當日之前的五年內曾向他人饋贈物業或無償轉讓物業的話，破產受託人有權向法庭要求索回該物業。因此為避免風險，銀行一般都不會就五年內的「送契樓」承造按揭。

另一方面，送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，受贈人如想於這段時間內轉售物業，根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，大多數買家聽到都會避之則吉，大大影響受贈人放售物業的市場。

近親轉讓固然有助慳稅，降低置業成本，但留意當中不少細節需審慎計劃，就如轉讓價的設定便不宜壓得太低，否則有機會被稅局重新估價徵收印花稅，同時還會被銀行拒絕按揭申請。建議先向相熟按揭顧問或iMort一站式平台為物業估價，以最低的銀行估價訂為買賣價並向該銀行申請按揭，讓你更方便有效地達成不同階段的人生大計。