3大按揭方案抗衡加息期

隨著美國經濟復甦，通脹持續升溫，美國聯儲局已收緊貨幣政策並宣布啟動加息周期。美國息口將對全球各國央行利率和金融市場造成影響，香港作為國際金融城市自不例外，高息環境估計仍會持續一段時間。美國加息對香港樓價的影響逐漸浮現；在加息周期下供樓開支難免增加，一眾供樓人士，尤其剛上車置業的準業主應如何選擇按揭計劃方能對抗「息魔」？

現金回贈抗加息

加息周期下樓價雖然出現波幅，但銀行對於樓按態度正面，紛紛推出高現金回贈吸客。現時逾2%的現金回贈可算是多年來的歷史高位，不少業主也考慮轉按，或調整還款年期以減輕每月供款壓力。然而，上車置業籌組首期的準業主要特別留意，避免誤踩現金回贈地雷。銀行推出這類高現金回贈計劃一般也有特別條款，普遍需達一定貸款金額，又或不設Mortgage-link高息存款掛鈎戶口等優惠。另外，現行政策規定，超過1%的現金回贈需要先在貸款額中扣除，數星期後銀行才會將現金回贈存入戶口。這項安排對置業資金比較緊張的準買家影響較大，必需準備充裕的首期資金。

注意鎖息上限過壓測

金管局為免業主因加息後不能負擔高息而斷供，而要求銀行證明業主能夠在較高息口下仍能負擔供款。根據現行壓力測試指引，業主承造按揭時，需以現時利率加3%計算，而每月供款額，仍低於月入六成。加息周期下，不少銀行已經調整封頂息率，意味準業主不單供樓開支增加，要通過壓力測試的要求也會相應提高。

以購買1,000萬物業為例，若準業主申請貸款額500萬的按揭，以還款期30年、H＋1.3%，原有鎖息上限為P-2.5%（P＝5%）計算，在銀行調升鎖息上限前，每月供款為$19,756，壓力測試門檻為$42,845。早前銀行調整鎖息上限至2.75%，再加上銀行加息0.125%後，實際按息便升至2.875%，每月供款便增加至$20,745，壓力測試便調升至$44,101。當銀行進一步加息，實際按息升至3%時，每月供款升至$21,080，壓力測試門檻便升至$44,735。對於一些壓力測試邊緣人士便要小心，選擇按揭的首要條件可能需要先選擇一個鎖息上限較低的計劃。

適時揀選合適按揭計劃

随著息口上升，最優惠利率自然亦會上調。香港現時P息已調高重返2008年水平，每100萬元貸款的每月供款較2022年第三季多約134元，對每月供樓開支相對緊張人士來說可算百上加斤。面對供樓增加的壓力，除了節衣縮食外，當真要尋求抗衡加息的方案。

資金較充裕的供樓人士可選用有高息存款掛鈎戶口Mortgage-link的按揭計劃。現時部分銀行容許貸款人及一至兩名家人的存款戶口享有等同於供樓利息的高息存款戶口，讓貸款人以儲蓄資金去對沖到加息的影響。要注意，貸款人及家人的高息總存款金額，不能超過總貸款金額50%。至於資金較為緊張的則可考慮選用定息按揭。以往低息環境下，定息按揭的利率相對H按及P 按偏高，亦沒有任何現金回贈優惠，向來少人選用。不過，處於加息周期底下，預視未來仍會持續加息的話，定息按揭卻帶來一定優勢。

長遠而言，多年疫情實在削弱整體經濟環境，影響樓價走勢。不過，由於加息周期已開始，在未來一兩年內供樓負擔將逐漸增加，故供樓人士須有長遠穩健的財務安排。有意置業人士則避免借到盡，應衡量自身負擔能力穩陣入市。