「二按」解碼
今時今日置業買樓少不免需要申請按揭貸款。除一按外，有些買家可能基於有限資金，又或想增加流動資金而希望盡量增加按揭額。一般而言，買家可考慮向按揭證券公司申請按揭保險，又或申請二按以增加購買力或改善現有財務狀況。究竟何謂二按？申請時有甚麼需要注意？二按又會帶來甚麼隱藏風險？
何謂「二按」？
在了解「二按」之前，先開始説説「按揭」及「一按」。按揭是業主以資產或物業為抵押品，簡單來説就是將資產轉移到貸款人（通常是銀行）名下，待還清貸款後，再將資產轉回到借款人（抵押人）名下。
至於「一按」是指準業主在沒法一筆過支付筆樓價，前往銀行尋求按揭貸款支援。根據現時金管局規定，1,000萬元或以上物業，銀行最多只可以借取50%按揭；而1,000萬以下則最高可以借取60%，但貸款上限為500萬元。意味準業主有可能在「一按」後依然沒法負擔剩餘樓價，此時準業主便需要再申請「二按」或按揭保險計劃，以確保有足夠資金完成交易。
「二按」是指在一按之上，再向銀行或貸款機構申請第二筆房屋貸款的行為。這種貸款風險相對較高，因此第二筆貸款的利率通常會比第一筆貸款高，申請人需要慎重考慮自己的還款能力。此外，如果想要獲得第二筆貸款，通常必須符合一些條件，例如擁有足夠的信用評分和穩定的收入。另外，申請二按前，業主必須獲得一按銀行的同意，否則銀行有權取消一按合約，導致客戶需要立即清還所有欠款，或在現有貸款協議上提高利息。
二按申請手續需知
銀行普遍不做二按，二按貸款目前主要由財務公司提供，部分發展商亦會在推出新盤時為準業主提供二按服務。由於此類按揭服務不受金管局規管，業主做二按申請比起跟銀行申請一按時相對就簡單多。申請手續簡單，一般只要求基本的入息文件以證明申請人的還款能力。有些財務公司會要求遞交三個月的入息證明、有些則要求提供稅單、有些也會看信貸報告等。
至於發展商按揭，通常也會由發展商先跟銀行達成共識。購買一手樓的買家只需預先通知發展商申請二按的意欲，隨後再跟著正常的程序到銀行申請一按。銀行在審批按揭時會將一按和二按的供款一同列入供款與入息比率計算，申請人必須同時通過一二按的壓力測試。銀行在計算壓力測試時會採用「二按」的最高息部份。只要計算出來的每月供款不超過每月收入60%（首置人士）及50% （第二個物業業主）就可以過關。銀行批准一按后，業主就可以正式向發展商提交二按申請。
選擇二按有何風險？
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慎選財務公司
正規的二按服務是必須經過銀行同意的。業主若在未得銀行同意下而擅自抵押手上物業申請二按，一旦被銀行發現是可以構成違約的行爲。銀行有權利要求業主提供另外的資產來抵押、增加擔保人，馬上提高按揭利率、甚至向違約的業主立刻全數償還二按貸款。
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二按審批準則不明
財務公司二按的審批準則通常比銀行更為寬鬆，而然準則卻有欠透明，意味申請人的信用風險較一般按揭為大。要留意，一般財務公司所提供的高成數按揭有特定的配額，一旦配額滿了，不管準買家的入息有多高也未能批出二按，買家切勿一箱情願認定買新物業便理想當然可成功借到高成數的二按。
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息率高年期短
相較於銀行貸款，財務公司二按的利率通常更高，通常首兩年的按揭利率跟一按差不多介於2.5 - 2.75厘；第三年開始則會上調至5 - 6厘左右。二按在第三年的上調幅度差不過接近原來的1倍，這會讓借貸人在財務方面造成一定的壓力。
二按的供款年期一般較短，市場上二按的供款年期最長是25年而銀行的一按供款年期最長則有30年，意味著借款人需要更短的時間償還貸款。借款人在申請二按時，務必詳細了解財務公司的利率和供款年期，確保自己能夠承受還款壓力。
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轉按手續複雜
由於二按的利率會在第三年大幅上調，在調息前做轉按對業主來說會較為有利。不過由於借貸金額頗大，加上財務公司對轉按審批標準的不一致、轉按利率高於現有利率等，這些都會增加轉按的難度。