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樓宇買賣程序多・按揭上會懶人包

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按揭術語

上車買樓的流程繁瑣,初哥在買樓前應做足功課,事先了解樓宇買賣的基本程序和按揭申請手續,實際行動時就可以輕鬆面對每個狀況。


買樓程序逐步來

買樓第一步是先揀選樓盤,準買家可利用坊間代理行或搵樓平台進行搜尋,篩選心儀樓盤。初步選好樓盤後,就要實地到各入圍樓盤考察睇樓,細心觀察大廈四周環境和單位的保養情況。一旦揀中心儀樓盤,可上網查詢單位估價,評估叫價是否合理,並初步自行計算可承擔的貸款額,使用iMort的線上物業估價,就能輕鬆估算物業的現時價值。

買賣合約係咩嚟

確定買入物業後,需要簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金,俗稱「細訂」,一般為樓價之3%-5%。有了臨約,就要準備財務材料,開始申請按揭,怕手續繁複費時,可以經iMort平台申請按揭,只需在網上提供簡單資料,便可極速獲取多個按揭方案及初步評估,一次過申請多間銀行按揭,享受快、靚、正的借貸體驗。買賣雙方下一步需委託律師,代辦查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等瑣碎事項。簽臨約後 14 日會簽正式買賣合約,此時買家要再付「加付訂金」,即「大訂」,並於 30 日內繳付買樓印花稅。成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的 60 至 90 日內,臨近成交日,買家要再上單位驗清楚單位的結構。到成交當天,雙方正式上律師樓簽樓契,單位的業權將由賣方轉移至買方。此時,買家須付清樓價尾數,交付代理佣金,並收回物業鎖匙,正式成為業主,買樓程序完成。


物業估價知多啲

每間銀行為控制風險,都會在批核按揭貸款之前,為物業進行估值考量,稱為物業估價,以此決定批出的貸款額和按揭成數。按揭由申請到批核的過程有很多變數,當中物業估價是最令人頭痛的一環,萬一銀行估價不足,買家就要抬錢上會,甚至可能要被迫撻訂。樓市大旺或樓價急挫時,也容易出現估價不足的情況,如果買家無把握心儀單位估足價,買入單位前應先向銀行作口頭估價,並進行查冊,了解清楚單位的背景,看有沒有未解除的按揭或任何訴訟。


壓⼒測試怎樣計?

買樓涉及大筆款項,申請按揭時,壓力測試是對於申請人批核的準則,銀行要確認申請人有能力供款,才會批准放/貸。一般來說,銀行會進行兩種計算,先按現行按揭利率計算供款比率是否在上限之內,然後再模擬利率上調 3 厘的加壓情況下,看申請人是否有充裕的供款能力。如供款比率超出上限要求,銀行便會減低放貸成數,甚至拒絕申請。

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