還息不還本，一文睇清楚

還息不還本，福音還是伏？

自2020年初疫情爆發，為紓緩及協助業主應對經濟不明朗所帶來的挑戰，多間銀行推出「還息不還本」計劃，以減輕業主的供樓壓力。此計劃普推出，就住宅按揭已接獲超過2.4萬宗申請，涉及金額超過150億元。

「還息不還本」計劃，即延期償還本金的貸款安排。借款人須符合計劃的指定申請條件，經審批後就可以在一般為6至12個月期間不用償還本金，只償還利息。指定期間過後就須恢復每月正常供款，直至償還所有本金和利息。此類安排其實是變相延期還款，代價是全期總利息支出增加。由於實際上「還息不還本」的安排說不上甚麼優惠，一般認為，借款人遇上失業、收入減少等狀況令財政出現一定壓力，才會申請。

銀行提供短期紓緩

早在2003年沙士期間已有銀行提供「還息不還本」的紓緩措施，只要樓宇按揭已供款最少一年，而且還款紀錄良好皆可申請。現時若受疫情影響失業，又或突然出現財務困難，都可以申請「還息不還本」計劃，減輕供款壓力。如就業於航空業、旅遊業、餐飲業等受疫情影響的行業一般也有較大機會獲批出申請。

申請者一般可申請6個月或12個月「還息不還本」。據金管居指引，計劃可申請延長6或12個月，達至最長24個月。如客戶提前終止「還息不還本」計劃，剩餘的「還息不還本」期仍然會計算在累計的「還息不還本」期。

「還息不還本」計劃有助突然遇到財務壓力的業主，但長遠而言仍有隱憂。按揭貸款分本金和利息，按揭利息是息隨本減。例如800萬元物業按6成，即480萬為按揭貸款，息率2.5%，如還30年期，即月供約18,666元，利息約203萬元。假設去到第3年申請還息不還本(為期12個月)，屆時每月利息是9,560元，全期總利息會至少增至11萬多元。如此看來，由於初期供款利息佔比多些，那愈後的本金佔比也會高點，所以較遲時期申請「還息不還本」較為有利。

發展商促銷方案

近年發展商為求吸引買家，促銷樓盤，也都推出「還息不還本」建築期付款銷售安排，亦即所謂的「呼吸plan」。呼吸plan首三年又被稱為「蜜月期」，業主可以只還利息，不用還本金。初期發展商會提供2-3厘的低息優惠，按揭息率貼近市場水平。三年過去，業主就必償還利息極高的按揭貸款，利息會變為P-1至P＋1厘。

財務公司淨息周轉

申請財務公司按揭的業主大多需要短期的資金周轉，應運而生的「淨息計劃」指每月貸款供款只需支付利息，一般在一年後貸款合約期滿時才需要償還貸款本金。這個做法可以協助面臨短期資金壓力的業主，在短時間內套現資金解決燃眉之急，待資金回攏後就可以償還按揭貸款。

以利息 5% 的「淨息」按揭為例，業主如申請$100萬貸款，每月需供款$4，100， 全年利息為 $5萬。同樣貸款金額，但若業主供息又供本的話，每月供約$8.5萬，較淨息按揭多20倍。

「還息不還本」注意事項

月供金額減少，的確可短暫減輕財政壓力，但在按揭還息不還本期間，業主只還息，是會延長全個供款年期，直到本金也清還，所以到頭來，利息開支也有所增加。申請人要小心評估自身的財政狀況，確保有良好現金流應付屆時的按揭還款。另外，亦要留意銀行對加按、轉按的要求，或需額外提供入息證明。