提早還款息慳錢

踏入季尾，又是一眾打工仔期望著花紅的日子。額外資金在手，有人早早定下購物目標；而不少供樓業主則可能會考慮向銀行申請提前清還按揭貸款，以節省利息支出。然而，提早償還按揭貸款當真有著數？要做到「息慳錢」，必先了解按揭貸款的條款細則。

提前還款考慮要點

當決定要提前還款，向原按銀行提交清還按揭申請表自必是第一步。銀行會透過表格向申請人了解提前還款的原因，以及往後還款的安排； 而此表格內容正好也是申請人在申請提前還款前必須注意的事項，值得於申請提前還款前細加考量。

1) 還款金額

全數還款抑或部份還款？如果屬於部份還款，申請人應當考慮清楚償還金額。

2) 貸款償還方式

選擇償還部份貸款的話，申請人可按原有方式繼續還款，亦可揀選不同的新方式償還。

3) 提前清還原因

特別是揀選全數還款的申請人，銀行會先了解申請人會否轉按至其他財務機構，又或是有充裕資金還款，甚或已賣出物業等。

4) 還款日期

一般為供款到期日，如果供款到期日為非銀行辦工日，便會提前1日處理。

5) 樓契安排

按揭還款期間，樓契會存放於銀行，但若是全數清還按揭，供款人便需要處理樓契存放問題。銀行的申請表會要求列明哪間律師樓處理、負責人及聯絡方法。當然，如果只清還部份按揭貸款，這部份則毋須理會。

6) 火險保單

有些銀行在提供按揭的同時也有保險業務。如果申請人當初申請按揭時亦有申請該銀行的火險，在提出全數清還貸款時，銀行會詢問是否取消保單，還是把權益轉移至新任業主名下。

7) 資助出售房屋

如果物業屬於資助出售房屋，不論是清還全數還是部份貸款也需獲得房委會同意。

全數還款 VS 部份還款

很多借貸人轉按時會盡借，然後過了部份還款罰息期後做部份還款，可以賺取額外現金回贈。要實踐這操作，先要了解何謂「罰息期」。

當向銀行申請按揭貸款時，銀行會在按揭貸款確認信顯示罰款，即借款人在指定時間內提早還款，就要按貸款額某百分比收取費用作罰息。每間銀行的罰息期收費及細款略有不同，一般罰息期為2年至3年。一般以「借貸額1至3%＋現金回贈」計算，金額會逐年遞減，愈早償還貸款，所罰的金額愈多。以400萬元貸款額為例，現金回贈為1%（4萬元），銀行罰息為首年「貸款額2%＋現金回贈」；次年「貸款額1% + 一半現金回贈」。若果借款人首年提前全數還款，罰息便是12萬（8萬 + 4萬）；次年提前全數還款，罰息則是6萬（4萬 + 2萬）。另外，如於非罰息期間償還貸款，部份銀行則只要求借款人繳付數百元的手續費。

部份還款以外的選擇

業主手頭上有鬆動資金而又未過罰息期，除申請部份還款外，較折衷的慳息方法是將資金存入按揭銀行提供的存款掛勾戶口（Mortgage-Link）內，輕鬆賺取與按揭利率相同的高息，抵銷部份按揭利息開支。將資金存放於mortgage-link的話，當突如其來需要資金周轉也不用再申請按揭套現，可以即時在戶口提取，而且按揭利率會繼續按照申請按揭時的利率，即使日後銀行削減按揭優惠亦不會受影響。

如此說來，與其部份還款，把鬆動資金放入mortgage-link 內對沖，效果等同還了貸款，不過好處是錢仍然存放自己戶口，當另有資金需要時可立即將其調配及運用，靈活地實現「Cash is King」。