居屋轉按

居屋業主轉按錦囊

人所共知，香港上車甚艱難，名下物業即使屬未補地價的公屋、居屋或綠置居一類資助房屋也令人艷羨不已。磚頭所以被受追捧除了升值潛力以外，在需要時套現周轉也是一大因素，而然未補地價的公屋及居屋在加按周轉方面始終有所限制，如果擅自加按更屬犯法。究竟未補地價單位應如何合法套現？

如何準備為居屋轉按？

有別於一般私樓轉按，未補地價居屋受限較多，並非過了罰息期便可隨意改變按揭安排。若涉及轉按套現或加按情況，審批程序、手續及相應條件等也需作考量。

一般而言，未補地價的單位皆不能加按套現。就特別或緊急情況，業主可向房委會申請將有關物業加按，但房委會只會就特殊情況作考慮，當中可獲批准加按的原因包括：

• 籌措醫藥費；

• 家庭成員教育費；

• 殮葬費；

• 業主因離婚/分居而致需向配偶付還樓價或支付贍養費；

• 業主因生意出現財政困難，以致難以應付開支。

至於個人財務原因，無力償還高利貸利息等嚴重情況才有機會被考慮。即使原因屬於可接受範圍，申請過程會較花時間，程序亦不簡單。當獲得「重新按揭准許證明」，便可向銀行或財務公司申請加按。房委會根據資金實際需要的額度去審批，業主需要多少金額必須清楚列明，不能調高金額作備用現金。假設業主需要的醫藥費為$30萬便只能申請套現$30萬。

轉按有著數？

不少居屋業主，見減息周期將至會以慳息為由申請轉按。然而，房委會旗下的居屋，承造按揭只能選 P 按計劃。雖然H按與P按同為浮息按揭，但H按下跌並不等同P按息率會跟隨向下。另方面，轉按涉及律師費及行政費用，轉按能否減低供樓開支，還要考慮轉按所獲得的現金回贈能否抵銷其他額外費用。

不過，限制選擇的日子即將過去。日前房委會建議容許參與財務機構除了提供現行的P按外，亦可以向相關買家提供H按，涵蓋現有按揭人、現有業主和一手、二手市場計劃的新買家，並暫定推行日期為11月1日。意味着預計第4季開始揀樓的「居屋2022」買家，或可成為首批選用H按計劃的新居屋業主，相信或會誘發部份現有資助房屋業主轉按慳息。

按揭申請門檻高？

假若業主得到房委會批准將居屋單位轉按套現，要注意單位同時會失去政府擔保的資格。即使往後業主還清所有按揭債項，單位也未能重獲政府擔保。此政策最大的影響是單位最高只能承造6成按揭，並需要入息證明及通過壓力測試，即使未能通過壓力測試也不能加添擔保人。

此外亦要注意轉按的還款年期。房署規定，第 19 期甲或以後購買之居屋，即自 1997 年起可供申請的居屋期數，新造的按揭還款期，連同已供款的還款期，不可超逾 25 年，居屋轉按亦須符合這個條件。

居屋轉按有何申請手續？

一般而言，業主申請轉按原因符合房署要求便很大機會獲批。接著便要提交申請表並繳交費用。申請業主只需填妥「轉變按揭安排申請需知」，確認首部份列出的注意事項 ，然後填寫個人及通訊資料。完成後，連同一張已書明支付「香港房屋委員會」的劃線支票，面額為港幣 1,950元，以繳付行政費，並寄回或送交所屬的租約事務管理處。若申請成功，房委會將以掛號形式，將批出的「轉變按揭安排同意書」寄給申請人；若申請不獲批，有關申請費用亦不會發還。

總括然而，申請未補地價居屋轉按存在一定困難，不少位置需要衡量利害，所慳利息是否足夠抵銷律師費及行政費方值得考慮。