公司轉讓形式買賣物業真係慳到稅 ?

公司轉讓買樓利弊兩面睇

香港人在投資方面始終偏愛傳統的磚頭，為慳盡買樓可說無所不用其極。坊間有說「用公司名義再買樓可慳稅」，轉換身份再置業看似簡單，但背後到底是甚麼操作？當中又有何利弊？

何謂「公司轉讓買樓」？

簡單以言，即以公司名義，而非個人身份買入物業。由於法律列明只有「自然人」或「法人」才可以持有物業，即代表你必先成立具「法人身份」的有限公司方能作物業買賣。在2006年取消遺產稅前，不少人透過離岸公司和信託架構持有物業，令他人難以發現物業的實質持有人，從而提高私隱度，同時亦能避繳遺產稅。不過，2008年金融海嘯後，美國政府帶起全球的稅務申報，而銀行業亦對離岸公司開戶加添難度，以公司名義持有物業的目的也由隱蔽財產變為減省物業稅的技倆。

公司買樓可慳稅？

以公司名義購入物業於技術層面應為「購買持有物業空殼公司」，終極目標在於慳稅。由於將公司賣出的操作實質只是買賣公司股權，當中不涉物業買賣，變相令當中的交易費用相較買賣物業為低。此為第一慳 -- 轉讓股權的交易費用。

第二類節省的亦是較重點的項目 – 印花稅。由於以公司名義交易，在操作上只是公司的股權而非直接的物業買賣。因此只須繳交股權轉換的印花稅，而可節省有關買賣物業的從價印花稅。以樓價$800萬的物業為例，一般物業買賣需繳交3.75%的從價印花稅，亦即$30萬。若以股權轉讓形式作交易則只需繳交0.2%的股份轉讓稅，約為$1.6萬，大減$28.4萬。因此，理論上如果置業人士以購買持有物業的空殼公司方式入市確可節省相當稅項支出。

實際操作打折扣

理論上以公司轉名方式買賣物業確可達慳稅的目的，但在實際操作上成效卻會大打拆扣。事實上持有物業的公司股東自必也深明以公司轉讓方式放盤的優勢，叫價自然會有所提高，如此一來，買賣雙方在稅務上佔不了多少便宣。

另一方面，銀行不會在公司完成轉讓前為物業提供按揭，買家需要一次過付清所有款項。因此買家要不擁有雄厚資產，否則便得向財務公司申請高息貸款。再說，即使銀行其後接受就物業的貸款申請，該透過公司股權轉讓的物業也會被視為非自住用途，按揭成數相對較低，相關的壓力測試標準亦會相對嚴緊。此類交易需具較高財力，一般小投資者期望有助「慳稅」並不適合。

一減一加難慳稅

透過公司名義交易的方案除了要求買家具備雄厚實力外，在你希望賣出物業以圖利時分分鐘需要面對超高利得稅。針對公司持有的物業，利得稅的計算以公司最初買入物業時的樓價計算，而非你的買入價計算。如此說來，假如物業被公司購入時樓價為＄200萬，當你買下公司時，物業升值至$1,500萬，及後物業再度升值至$2,000萬，你以公司名義將物業賣出。這次交易會以物業的第一口買入價為基準計算利得稅，即需從獲利的$1,800萬中計算稅額。

買賣時間難掌握

平常以個人名義買賣物業皆會先簽署臨時買賣合約，一經簽署即具法律效力，對買賣雙方都有保障。至於公司轉讓形式的交易需先聘請法律團隊及會計師團隊進行盡職審查 (Due Diligence), 以核實賣方公司不涉及不良債務、訴訟及達法案件。不過，詳盡的審查可能需時極長，期間樓價升跌，甚至買賣雙方交易意向的改變也不受管控，甚至可能令交易告吹。