置業小知識 – 贖契FAQ

置業小知識 – 贖契FAQ

供樓對香港不少家庭而言絕對壓力沉重，死慳死抵下終於捱完供樓期，在開香檳慶祝的同時，是時候準備申請贖契，完完全全擁有屬於自己的物業。

甚麼是贖契？

「贖契」依字面解說即「贖回樓契」。在房地產買賣中，樓契可以說是數一數二的重要文件。贖契的話，即代表業主從銀行中贖回作為抵押品的樓契。贖契最大的原因當然是業主完全清還所有按揭貸款，在已經沒有欠銀行任何貸款的情況下，就可以在名義上真真正正地擁有自己的物業。另外，若需要做轉按，雖然業主不會保留樓契，但同樣也要先在原本銀行贖回樓契，隨後再將樓契轉交到新銀行手中。

為甚麼需要贖契？

供樓完成，業主應當盡快申請贖契，因為銀行在商言商，絕不會無條件為你保存樓契。如果樓契放在銀行太長時間，可能會被徵收保管費用。

贖契有甚麼程序？

理論上，在接近供滿按揭前幾個月，承造該按揭的銀行會發信通知業主準備贖契安排，不過有時部份銀行不會特別通知，業主可以主動向銀行查詢有關情況。

業主可在律師樓安排下，準備贖契文件交由銀行簽署，確定業主已還清所有按揭貸款，並到土地註冊處進行註冊，再向銀行索回樓契。要注意的是，並不是所有律師行都可進行贖契安排，在委任律師協助前，也需要先向承造按揭的銀行查詢，有關律師行是否被認可辦理贖契手續。一般而言，由處理文件、註冊至完成贖契需時三至四個月，而費用約為二、三千元。

如何安排轉按？

轉按的贖契程序和按揭完成贖契大同小異，尤其當所有程序也由律師處理，業主基本上不會碰到樓契。

律師樓準備有關文件後會自向新造按揭的銀行處理按揭契，如舊有按揭尚未供滿，律師樓會同時向銀行申請借貸以償還業主舊有的按揭貸款，取回樓契。期後，律師樓會為業主將樓契轉交新造按揭的銀行，啟動新按揭，樓契會一直保管於銀行，直至業主清還全部貸款。

申請轉按時，新的承造銀行會給予現金回贈作為獎賞。此外，向按揭中介免費索取免費轉按信，並交給銀行，更可得到額外現金回贈。當兩年後罰息期過去，可考慮當時之息口繼續轉按，重複賺取回贈。

有何存契辦法？

樓契文件繁多，存放辦法也是業主應當考慮的地方。現時市場上普及的存放地方有銀行、銀行保險箱、律師樓或家中；四種方法各有好壞。

1. 銀行

   存放於銀行較安全。如果業主選擇不贖契，樓契將繼續存放於銀行，銀行會向業主收取「存契費」，每年大概 $3,000。

2. 銀行保險箱

   收費雖然較為優惠，年費介乎$1,000至$2,000，但保險箱供應較緊張，輪候時間較長。

3. 律師樓

   一般只容許擺放較短時間，加上部份律師樓可能把樓契放於倉庫，風險可能較大。

4. 家中夾萬

   把樓契存於家中的話最節省成本，但如果出現火警等意外導致樓契缺失，隨時因小失大。

有些業主， 為了節省存放樓契的成本， 便會向銀行開一個按揭儲蓄掛鉤 (mortgage link) ， 以樓契為抵押， 申請少量貸款， 一方面增加流動資金， 一方面又能節省存放樓契的成本。不過，現契套現涉及一定的利息，除非貸款息口低，計過有賺，又或真的有現金需要，否則也不太建議這「本末倒置」的方法慳存倉費。

無論如何，樓契是物業資產中重要的文件，絕對值得花點錢，妥善保管，否則樓契殘缺甚至遺失，變成「無契樓」，物業價值便會大受影響。