公務員按揭申請

公務員作為一個穩定且享有優厚福利的工作，在申請銀行的物業按揭貸款時，通常都會被銀行視為優質客戶，審批速度也會相較於其他自僱性工種較快。但是，其實公務員一樣有幾個情況需要特別注意：

• 新舊制公務員的供樓津貼區別
• 公務員首期貸款計劃及對DSR的影響
• 按揭保險與首期貸款只能二選一
• 薪金津貼如何計入每月入息

iMort平台早前收到一位公務員客戶廖先生（化名）的咨詢，在選擇了心儀的物業後，希望能夠買入自住，但是由於其工作年期不長，所以對於公務員的相關購房政策、計劃不清楚。只是偶爾聽同事簡單提起過，所以便經由線上和電話咨詢iMort。廖生的問題其實主要涉及以下幾個方面。

1. 新舊制公務員的供樓津貼區別

廖生：我其實有什麼置業補貼嗎？會有多少？

iMort: 因為廖生是最近幾年才入職公務員，屬於2000年6月份以後入職，因此他適用新制公務員計劃。其可享受為期10年的每月定額供樓津貼，最多為月薪的11%。並且這部分的津貼可以計入其每月入息，從而降低供款與入息比率(DSR)。例如，以月薪3萬為例，原本廖生只可以做到月供$15,000以內的貸款，這樣方可確保DSR不超過50%。但是因為有政府的供樓津貼，所以其每月可以有多$3,300的穩定津貼收入。因此其月供可以去到16,650。而2000年6月以前入職的公務員，則是採用舊制的津貼計劃，即採用實報實銷制度，政府會以1:1的比例為其提供十年的供樓津貼，相當於由政府幫其供10年的按揭貸款。

2. 公務員首期貸款計劃及對DSR的影響

廖生：我聽說公務員好像首期也可以做貸款，這個具體是怎樣操作的？

iMort: 是的，政府會向公務員提供專屬的首期貸款計劃，首期貸款的上限為24個月的月薪，最長還款期為10年，息率會低於銀行利率。例如以月薪3萬為例，政府可以提供最多72萬的首期貸款。 但是，也需要特別注意，由於銀行會將首期貸款的月供計入其它供款去計算DSR，因此廖生需要特別留意自己的月供情況。同樣的以月薪3萬為例，廖生本身是可以做到月供15,000. 但如果廖生以首期貸款做了月供5千的首期貸款，則廖生向銀行做按揭貸款則只可以做到月供1萬的貸款。 因此，對於是否申請首期貸款，及借幾多，就需要根據廖生的實際情況計算。

3. 按揭保險與首期貸款只能二選一

廖生：聽朋友講過高成數按揭和按揭保險之類，這是什麼？我可不可以申請？

iMort: 按揭保險是指當按揭成數超過了7成之後，便需要向HKMC購買保險，為自己超過7成的部分進行投保，私人屋苑最多可以做到9成按揭。但是由於HKMC的規定當中，嚴格要求首期的來源不能來自於其它貸款。因此對於廖生來說，按揭保險和首期貸款只能二選一。

4. 薪金津貼如何計入入息

廖生：我的津貼收入可否計入我的入息？

iMort: 公務員由於涉及眾多不同政府部門，除了加班津貼之外，也相應的會有一些不同的薪金津貼。而針對這部分的津貼，不同銀行的評判標準不同。由於其並非每月固定的收入，因此有的銀行會直接不計算，如果廖生的DSR是接近50%的話，這種情況會令到廖生的收入過不了DSR的要求，無法獲批貸款。但是，其實也有一些銀行是會以過往6個月的收入取平均來計每月入息，並且能夠計算津貼部分的收入。最終，廖生在iMort的轉介下，成功向銀行申請到最優惠的按揭貸款，完成了置業夢。

總括而言，公務員作為銀行按揭貸款時的優質客戶，在申請按揭時會更為方便，最好提前咨詢可信的機構/專業中介，一次過了解和對比不同銀行的政策，從而找到最優惠的按揭方案。