海外物業投資 8大風險

香港樓價持續上揚，手持有限資金仍希望一完上車置業夢的，不少人會考慮入場費較低的海外市場。加上近年移民潮再起，投資海外物業成為流行的投資方式。不過，海外買樓始終如隔山買牛，存在一定風險，萬一發生問題，追討困難。到底越洋投資要如何入手？不妨先考慮以下8大海外投資風險。

匯率波動影響物業回報

港人在海外置業，需先把港元兌換為當地貨幣。因此港元兌外幣的匯率將直接影響買樓的成本。例如日元近年貶值，港元在當地的購買力便相對上升。但要留意，針無兩頭利，若在投資物業後日元匯率才下跌，即使樓價上升，在將物業轉港元投資時便要清晰計算回報，避免虧本風險。投資海外絕絕需要時刻了解匯率波動走勢。

注意海外物業置業資格

香港物業市場相對開放，除卻資助性房屋及丁屋等大多物業種類也都來者不拒，歡迎投資。不過不少國家皆有制定保障當地人優先置業的條例，對海外買家設有置業限制。以澳洲為例，外國人必須經外國投資委員會（FIRB）核准外國投資才能夠在澳洲購買樓盤。外國人在澳洲可購置的樓盤種類也有限制，包括不能購買二手樓，如果購買閒置土地就必須在4年之內完房屋興建，而一手樓盤則不受相關限制，購買數量亦不限。

物業土地設使用年期

土地年期與土地業權相關，土地業權主要分Freehold Land「永久業權」或Leasehold Land「土地租借權」兩大類。「永久業權」即土地由地主所擁有，擁有人可在土地上作出任何發展，不設期限。「土地租借權」則泛指土地由政府所持有。在該土地上的人稱為「租用者」，而不是真正「擁有者」。 泰國政府限制外國買家最多只可持有項目總面積49%的永久業權。舉例來說，若一個樓盤項目有100伙相同面積單位，最多只可讓海外買家購入49伙的永久業權，若海外買家購買其餘單位，便需改以租用業權的方式持有。泰國的租用業權期限一般是30年，期滿可再續。

了解發展商及代理背景

海外地產發展商質素參差，實力不足的可能會把收來的買家訂金用來支付建築物料、工人薪酬等支出。萬一發展商突然遇上資金周轉不靈，物業有機會爛尾告終，這亦是投資海外物業預售樓花可能遇到的最大風險。

越洋買樓一般買樓花為主，即使能到當地視察物業，也未必能看到實景，大前提是要了解發展商的背景和信譽，過往有沒有不良記錄，減低爛尾走數或落成後貨不對辦的風險。

在揀選中介代理時，亦要考慮多方面因素。買家要考慮語言能力、時差、文化差異等問題，例如心急的買家，首選當然是本地代理，沒有時差限制，可即時通話，而海外代理工作文化不同，慢活節奏下可能2-3個工作天才有答覆。

另外，在選擇本地代理作海外投資時，最好選擇設一條龍服務，由買賣到出租，都能由同一代理跟進，免卻麻煩。

各地稅制大不同

各地有不同的稅制，有些除了有物業稅、印花稅，也可能有物業增值稅，向非當地人買賣物業抽稅，或向放租業主徵收租金收入稅。不少國家不但沒有歡迎海外投資者買樓的優惠，反而有辣招對付。以英、澳為例，兩國皆設海外買家額外印花稅。稅項會影響物業的實際回報，應向當地會計師查詢清楚。

海外物業承造按揭

並非所有香港銀行也接受境外物業按揭服務，買家有機會要向當地銀行申請按揭。先了解兩地按揭的特點，並比較不同銀行的計劃詳情，包括成數、息率、還款期及貸款貨幣等。留意當地銀行對非本地人的按揭申請審批準則有機會較嚴謹，如工作或收入證明、其他貸款狀況等，利息也可能較高。一般而言，外國物業的借貸成數不會超過樓價的7成，有些地方如西班牙等，更要收樓時支付全數。

海外物業投資的外在風險

除卻物業本身，一些外在因素，如物業當地的政治局勢、經濟發展、天然災禍等都對物業的升值潛力有所影響。以英國脫歐為例，已有兩大歐盟機構將總部搬離倫敦，倫敦物業市場發展還是未知之數。日本地震以及近年破紀錄暴雨都對經濟做成影響。在決定投資海外物業之前必先了解整個局勢環境，三思而行。