銀主盤市場供大於求 投資銀主盤有咩要留意？一文拆解銀主盤四大迷思

近年來美聯儲大幅加息，樓價緊隨加息連帶影響從2020年至今跌幅約莫20%。在市面上，「銀主盤」再度湧現。筆者會就此和大家剖析銀主盤數量增加的成因；首先，自2018年起Hibor（銀行同業拆息率）的利率五年間大部分時間維持在0.06% - 2%的水平，自2022年底美聯儲大幅度加息，衍生與美元掛勾的港元的加息壓力。2023年間Hibor已經去到約4.92%-5.29%；以上數字對於供款者而言無疑是沈重的。隨著利率持續上升，當年（購入物業年期）計算的壓力測試 (*壓力測試是以實際供款利率加年利率3%計算, 及後再2022年9月金管局為支撐樓市將壓力測試改為實際利息加年利率2%) 已經不能滿足上升的利率水平。對於投資者而言，持有物業的成本會上升，以物業價值為1000萬為列；供款年期為30年，貸款額為500萬。以2022年為列，假設2022 年9月前每月供款為$17,136，那麼在年末加息後的供款額會變成$22,104，每月供款額增加約28%。然而，租金收入並沒有大幅上升。對於投資者而言，利息增加的幅度是大於物業租金的上升。伴隨著美聯儲持續的加息，按揭借款人若無力負擔利息增加的支出，導致一段長時間無力還款，銀行則會進行「Call Loan」。若貸款者償還不了則會拿抵押資產進行拍賣或售出，而這類物業也被稱為「銀主盤」

日期	Hibor	Hibor+1.3%（H按）	利息封頂位	Prime Rate	供款利率	每月供款
2010-2016	～0.23%	1.53%	P-3.1	5.00%	1.53%	HK$17,328.38
2017/9	0.42%	1.72%	P-2.85	5.00%	1.72%	HK$17,788.76
2018/9	1.85%	3.15%	P-2.75	5.00%	2.25%	HK$19,112.31
2019/9	1.76%	3.06%	P-2.5%	5.00%	2.50%	HK$19,756.04
2020/9	0.42%	1.72%	P-2.5%	5.00%	1.72%	HK$17,788.76
2021/9	0.06%	1.36%	P-2.5%	5.00%	1.36%	HK$16,922.12
2022/9	0.15%	1.45%	P-2.5%	5.00%	1.45%	HK$17,136.30
2022/12	2.18%	3.48%	P-2.5%	5.625%	3.38%	HK$22,104.81
2023/9	5.29%	6.59%	P-2.5%/ P-2.25%	6.125%	4.13%	HK$24,232.49

**以購入市值一千萬的樓宇為列，假設貸款額為500萬，供款年期為30年。上述圖表可反映調息率對供款額的影響**

* 1 month Hibor (一個月銀行同業拆息率) 為大部分銀行按揭息率的基礎

根據拍行賣的數據顯示，該行銀主盤由年初約100間，到9月份已增至近300間。報道引述忠誠拍賣部總經理鄭世傑指，在樓市下行周期中，銀主盤只會增加，銀行都傾向減價以求盡快出貨套現，但即使部份銀主盤比較市價低20%，市場反應仍然冷淡。該行早前舉行一場拍賣會，吸引逾20位潛在買家到場，但24個銀主盤中只有1個成交，其餘均未到價或無人出價。

如果想購入低於市價的樓盤做保守投資，何不考慮銀主盤？同你拆解銀主盤四大迷思：

什麼是銀主盤？

業主無法繼續供款，又未能與銀行達成協議解決供款問題，斷供後由「銀主」，亦即放貸的銀行或財務公司收樓，再以「銀主盤」形式將單位再行推出市場，售出物業以抵債

點買銀主盤？

銀主盤主流有兩種購買方式分別是通過代理向銀行入標 或 在物業拍賣會上公開拍賣

目前各大代理行與銀行均有合作關係，銀行會將最新銀主盤資料提供予代理行，代理行再去聯絡潛在買家。有興趣的買家可以預約睇樓，合意的話可經代理下標書洽購。入標銀主盤不一定以價高者得，並無劃一定價。如買家出價未達債權人的目標價，便有機會流標。

銀行或財務公司亦會定期將部份銀主盤交予拍賣行，由參與拍賣會的公眾自行出價競投。要注意，經拍賣行購入銀主盤，同樣要繳付拍賣代理費及佣金。

銀主盤可以照申請按揭？

坊間有傳言銀主盤無法承造按揭，但事實上不論從按揭息率或年期來說，甚至該有的按揭優惠，銀主盤與普通私樓並無分別。銀行只會按正常準則，根據物業估值及買家還款能力等因素評估可批出按揭成數，不會因著銀主盤的原故而有差別待遇。不過，要注意銀主的成交期較短，只有45日，因此預先備妥一切借貸文件有助按揭申請更順利。至於按揭保險的話，由於申請需時，未必能趕及銀主盤的成交期，因此1,000萬以下物業最高只能申請六成按揭（貸款上限500萬） 而家新例有冇變到?。

跟一般二手物業一樣，有些銀主盤是無法承造按揭的。若是銀主盤的樓契不齊、被釘契又或有僭建等問題，銀行便不會承按，買家需要「一炮過」全額支付樓價值。

購買銀主盤有咩中伏位？

1. 物業拖欠負債

   大部分銀主盤都是由於原業主欠債無法供款而造成，所以物業的管理費及水電費相信亦欠交多時，如土地註冊處上列明有拖欠管理費，買家需要預留資金支付欠款。不過，除物業的管理費及水電煤費之外，新業主不必擔心要承擔舊業主的個人債務。

2. 物業狀況

   購買銀主盤必須留意內部裝修情況，安排「睇樓」，視察單位內狀況。不少銀主盤由於原業主財務問題及曾丟空一段時間，內部或較為破舊，甚至有日久失修的問題，買家應預留資金，考慮裝修費及維修費問題。

3. 僭建問題

   如果物業本身有任何改裝、僭建或是結構上的違法問題，銀行亦會在合約中設有不負責的條款。買家最好先由相熟的代理、驗樓師傅或是律師，認真了解單位的狀況。另外，入手前必先查冊，除可知道單位有否非法改動，更可全面了解單位狀況，是否有未解除法令等。

4. 細閱買賣合約

   銀行準備的買賣合約，通常都設立多項條款保障銀行本身利益，例如多項免責條款、要求買家負責銀行的律師費等等。買家在簽署文件前，宜先細閱及考慮自己是否接納所有條款。

   如果想了解更多關於銀主盤的資訊或者想申請銀主盤按揭，歡迎聯絡我們的客戶服務專員。