公務員買樓按揭攻略

工作穩定，加上令人優厚福利，在現今樓價高企的香港，公務員仍享各種房屋津貼，難怪被譽為鐵飯碗。公務員既有如此置業優勢，買樓時跟市民大眾有何不同？申請按揭又有何注意事項？

十年供樓津貼

雖說現時公務員的福利已不及當年，但依舊羨煞旁人。新舊制公務員以2000年6月為分水嶺；於2000年6月以後入職的便屬新制公務員。即使是剛入職亦可享為期10年的每月定額供樓津貼，最多為月薪的11%，實際比率視乎薪級而定。

當申請按揭時，供樓津貼的收入會被記錄到銀行月結單内，假如申請人的每月收入是$30,000，政府便會提供$3,300資助作供樓之用。這些津貼可被視為入息一部分，計入供款與入息比率(DSR)及壓力測試之中，提升申請人貸款及買樓能力。就新制公務員而言，建議選用「H按」供樓，因為利息會相對較低，變相資助能夠填補的供款較多，如果供款額低的話，甚至可能有賺。

舊制實報實銷

至於2000年6月入職的舊制公務員，其供樓津貼採實報實銷制，政府會以一比一的比例為公務員提供十年津貼，變相代為供樓。在此種津貼下，大可考慮P按，以最優惠利率承造按揭，息口雖然較高，卻可盡取津貼上限。如果改用H按，政府便會以拆息H等於零的基礎計算每月供款，並以此為津貼上限，申請人可獲的津貼較少。

首期貸款計劃

除了每月供樓津貼，公務員更享專屬的首期貸款計劃。首期貸款的上限為24個月月薪，最長還款期為10年，息率會低於銀行利率。要注意的是，銀行批核按揭時會當作二按計算，將每月還款額計入壓力測試，增加買樓難度。事實上，現今不少發展商為吸引買家，也會提供八至九成的高成數按揭。若選擇直接向發展商申請按揭，會較多用一筆首期貸款做首期更加容易通過壓力測試。

另外，若果申請人向按保公司申請高成數按揭，便不能申請首期貸款，兩者只能擇其一。用按揭保險計劃借高成數按揭還款期最長為30年，首期貸款最長只是10年，後者按揭利率比前者低，但首10年的還款額相對較高。貸款靈活性方面，若選擇首期貸款，在兩年後想轉按，需要取得政府同意書，但不能加按套現，及延長還款期。相反，透過按揭保險計劃申請高成數按揭，轉按時則沒有這些限制。魚與熊掌，不可兼得，申請人要作出取捨。

津貼雜項的計算

除了上述的主要津貼，公務員還有不同的津貼。若希望將津貼計入收入的話，首先要留意該筆津貼的發放是否穩定，銀行不會將不穩定收入納入收入之中計算。以工作超時津貼為例，可計算為入息嗎？超時津貼並不固定，八成按揭的話，銀行會以過去六個月平均數計算；如果申請九成按揭，這些非固定收入不能當入息。

醫管局以及其他部門的特殊福利

有別一般公務員，醫管局為新入職人員提供兩種房屋福利作選擇：分別是購屋貸款利息津貼計劃 (HLISS)，視乎薪級而定，最高可達月薪6%。另一款為5%現金津貼計劃，兩者之中只能二選其一。申請HLISS後轉按，要取得醫管局的同意書，而且不能套現和延長還款期，限制了未來利用物業套現來增加被動收入的機會，屬較差的理財工具。至於5%現金津貼計劃，可將計算入息，增加借款能力及買樓能力。

水務署、消防處或其他紀律部隊，都有所謂「遮仔會」（儲蓄互助社)，其儲蓄年利率高達3厘至4厘。銀行計算壓力測試，會以實際薪金計算，不會預先扣除每月定期儲蓄額等。因此，供遮仔會既可享高息，亦不會影響借款能力。紀律部隊可享用宿舍，但如想取房屋津貼，便要放棄宿舍，不能享有雙重福利。