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按揭攻略: 樓宇按揭全面睇・解構各樓按計劃重點

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按揭術語

在疫情反覆肆虐下,工商及就業市場受到打擊,縱使全球經濟大環境變差,香港樓市依然企穩,樓價未見大跌,年輕人要上車買樓,除非有父幹幫助,否則普通人都要向銀行借貸置業。承造樓宇按揭涉及不少學問,初哥在買樓前應先了解按揭市場的運作,明白箇中的遊戲規則,計算好自身負擔及供款能力,才能找到最理想和合適的銀行及按揭計劃。


按揭成數放寬政策你要知

按揭成數是置業人士最關心的問題,對首期及隨後的供款有深遠影響,人人都想獲批高成數按揭,以最少的首期上車,餘額再慢慢攤還。一直以來,如果想借超過6成按揭,就要購買按揭保險,按保450萬元以下的物業最高可以借9成,而600萬元以下的物業則最高可以借8成,如果物業超過600萬元以上,最多就只能借5至6成,準買家要自己支付4至5成首期。由於近年樓價屢創新高,許多人因樓價超出按保範圍而支付不起首期, 有見及此,政府於2019年的施政報告中,推出新按保計劃(坊間稱為「林鄭plan」),容許800萬元或以下的物業,最高可承造9成按揭,800至900萬物業可獲8至9成按揭,900至1,000萬物業最高可借8成按揭,讓更多人符合上車資格。要注意新按保只適用對於已落成的住宅物業,不能用於樓花物業。如果買樓花物業,就只可申請樓價限制較大的原按保計劃 。


借足9成按揭不是夢?

在按保計劃下,雖說最高可承造9成按揭,但實際按揭成數能做到多少,會因物業及按揭申請人的財務背景而有所不同。根據金管局的規定,申請9成按揭的抵押人必須是首置物業,而且要有固定薪金收入。所謂首次置業,是指在申請時並未持有任何香港住宅物業,只有購入單位作自住用途的申請人才有資格申請九成按揭保險。不論是一手樓,還是二手樓,想做高成數按揭一定要購買按揭保險,目前保費為貸額的1.15%至5.05%不等,視乎貸款金額、成數及年期而定。如準買家不符合申請按揭保險資格,最高則只能承造5成按揭。


物業轉按慳息賺回贈

申請高成數按揭有條件限制,不是每個置業人士都符合資格申請,即使無法在首期上獲取優惠,仍有其他方法可做到慳息供樓,轉按是較常見的方案。銀行競爭激烈,為吸新客紛紛推出按揭回贈優惠,精打細算的買家可把物業轉按賺取回贈,幫補供款開支。買家也可透過轉按至其他銀行,受惠於更低息的按揭計劃,節省利息支出。另一個做為法,借款人可轉按到有提供Mortgage Link的銀行,申請跟按揭掛勾的高息存款戶口,其存款利息與按揭利息完全相同,能對沖供樓的部分利息開支。樓價上升時,透過轉按可獲得額外貸款額,但如果樓市下跌,銀行對物業估價不足,轉按就沒有太大着數了。另外,借款人要留意罰息期,在首幾年提早還款是要罰款的,建議待罰息期過後才申請轉按,以免得不償失。


逆按揭適合什麼人?

年輕人上車買樓,最擔心首期和每月的按揭供款,而老人家則可以藉著年長的「優勢」,選擇逆按揭計劃,不但沒有還款壓力,還可以每月領取年金作生活費。長者只要年滿55歲或以上,可將已供滿的物業反向抵押給銀行,每月換取銀行的年金,老人百年歸老後,繼承人可優先償還貸款以贖回物業,否則銀行將出售物業以償還貸款。如果長者膝下無子女或其他繼承人,又沒有固定收入,逆按揭是個不錯的退休理財工具。若長者打算身後把物業留給子女或摯愛,後人將要以高息率贖回物業,而且手續繁複昂貴,為繼承人帶來負擔,長者要慎重考慮。

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