在疫情反覆肆虐下，工商及就業市場受到打擊，縱使全球經濟大環境變差，香港樓市依然企穩，樓價未見大跌，年輕人要上車買樓，除非有父幹幫助，否則普通人都要向銀行借貸置業。承造樓宇按揭涉及不少學問，初哥在買樓前應先了解按揭市場的運作，明白箇中的遊戲規則，計算好自身負擔及供款能力，才能找到最理想和合適的銀行及按揭計劃。
按揭成數放寬政策你要知
按揭成數是置業人士最關心的問題，對首期及隨後的供款有深遠影響，人人都想獲批高成數按揭，以最少的首期上車，餘額再慢慢攤還。一直以來，如果想借超過6成按揭，就要購買按揭保險，按保450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，如果物業超過600萬元以上，最多就只能借5至6成，準買家要自己支付4至5成首期。由於近年樓價屢創新高，許多人因樓價超出按保範圍而支付不起首期， 有見及此，政府於2019年的施政報告中，推出新按保計劃（坊間稱為「林鄭plan」），容許800萬元或以下的物業，最高可承造9成按揭，800至900萬物業可獲8至9成按揭，900至1,000萬物業最高可借8成按揭，讓更多人符合上車資格。要注意新按保只適用對於已落成的住宅物業，不能用於樓花物業。如果買樓花物業，就只可申請樓價限制較大的原按保計劃 。
借足9成按揭不是夢？
在按保計劃下，雖說最高可承造9成按揭，但實際按揭成數能做到多少，會因物業及按揭申請人的財務背景而有所不同。根據金管局的規定，申請9成按揭的抵押人必須是首置物業，而且要有固定薪金收入。所謂首次置業，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業，只有購入單位作自住用途的申請人才有資格申請九成按揭保險。不論是一手樓，還是二手樓，想做高成數按揭一定要購買按揭保險，目前保費為貸額的1.15%至5.05%不等，視乎貸款金額、成數及年期而定。如準買家不符合申請按揭保險資格，最高則只能承造5成按揭。
物業轉按慳息賺回贈
申請高成數按揭有條件限制，不是每個置業人士都符合資格申請，即使無法在首期上獲取優惠，仍有其他方法可做到慳息供樓，轉按是較常見的方案。銀行競爭激烈，為吸新客紛紛推出按揭回贈優惠，精打細算的買家可把物業轉按賺取回贈，幫補供款開支。買家也可透過轉按至其他銀行，受惠於更低息的按揭計劃，節省利息支出。另一個做為法，借款人可轉按到有提供Mortgage Link的銀行，申請跟按揭掛勾的高息存款戶口，其存款利息與按揭利息完全相同，能對沖供樓的部分利息開支。樓價上升時，透過轉按可獲得額外貸款額，但如果樓市下跌，銀行對物業估價不足，轉按就沒有太大着數了。另外，借款人要留意罰息期，在首幾年提早還款是要罰款的，建議待罰息期過後才申請轉按，以免得不償失。
逆按揭適合什麼人？
年輕人上車買樓，最擔心首期和每月的按揭供款，而老人家則可以藉著年長的「優勢」，選擇逆按揭計劃，不但沒有還款壓力，還可以每月領取年金作生活費。長者只要年滿55歲或以上，可將已供滿的物業反向抵押給銀行，每月換取銀行的年金，老人百年歸老後，繼承人可優先償還貸款以贖回物業，否則銀行將出售物業以償還貸款。如果長者膝下無子女或其他繼承人，又沒有固定收入，逆按揭是個不錯的退休理財工具。若長者打算身後把物業留給子女或摯愛，後人將要以高息率贖回物業，而且手續繁複昂貴，為繼承人帶來負擔，長者要慎重考慮。