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新樓按揭

銀行按揭 VS 發展商按揭

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按揭術語

一手樓花按揭 3 大考慮

近年新盤主導樓市,成為上車首選,除了整體配套問題,新盤的財務安排吸引大量有供樓能力但欠首期的買家入市。新樓按揭除了一般銀行提供的按揭外,為谷銷量,發展商還會為買家提供發展商按揭,亦即所謂的「呼吸Plan」,申請門檻低,被戲稱只要有呼吸便能申請得到。


購買樓花,買家可向銀行申請按揭即供Plan,但樓價不可超過600萬。今時今日低於600萬的新樓選擇少之有少,所以對新晉業主來說要向銀行申請按揭做即供Plan買樓花實在有一定難度。張太 2年前購入1200萬物業,因超過1,000萬,即使按揭保險也無法申請,張太最後選用發展商按揭,成功借得8成按揭。不過自波叔plan推出後,首置人士也可為1,200萬物業申請 8成按揭保險,經iMort比較各間銀行利息和回贈後,張太終能轉按至銀行按揭,每年節省1厘息,還可賺取 10萬回贈; 假設每年出一次回贈,每年即賺13萬。


受惠於波叔plan,按揭成數放寬,不單業主轉按有著數,新盤首期亦大減,有意上車的準業主不妨就以下 3大方向考慮銀行按揭與發展商按揭的利弊,為自己挑選合適的財務安排。



  1. 審批尺度


  2. 銀行按揭受金管局限制,需依據政府訂立的按揭成數上限。銀行亦會就物業估價、申請人財務狀況,以及物業類型等因素而決定最終批核的按揭成數,一般審批較為審慎。 至於發展商按揭則由發展商藉指定財務公司推出的新樓按揭計劃。此類按揭不受金管局規管,甚至毋須進行壓力測試,審批相對寛鬆。

  3. 按揭成數


  4. 雖然現時按揭成數放寛,首次置業人士購入$1,000萬以內物業亦可做到最高9成按揭,但銀行在審批方面相當嚴謹,一般情況也難以借足九成。
    發展商按揭雖以8成按揭為上限,看似不及銀行的按揭成數,但實際上發展商按揭沒有向申請人作財務審查或壓力測試等要求,申請者或更易獲批上限,借得較大金額。

  5. 利息計算


  6. 銀行按揭利息平穩,一般維持1-2厘之間。
    發展商按揭一般在供款初期設有優惠,以超低息口吸引業主入市。不過在蜜月低息期後,利息便會不斷調高,甚至有機會遠超銀行息口一倍。發展商按揭貸款金額大,加上高息,業主的負擔自必幾何級提升。因此不少業主使用發展商按揭,經過首2-3年低息期後,期望物業升值,然後轉按銀行,避免負擔發展商高息,兼享回贈優惠。

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