大肚婆按揭

點列大肚婆按揭注意事項生仔、買樓同屬人生大事。坊間雖然未有特別為孕婦而設的貸款計劃，但事實上大肚前後的狀況改變著實令按揭貸款多添一分考量，有不少地方需要多加注意。八折出糧影響按揭現時世界各地對職場孕婦日益友善，有關福利亦較以往優厚。在香港，有大公司不單為懷孕職員提供彈性產假，更於產假期間支付全薪，不過，仍有不少公司會依據勞工法僅向產假中的員工八折支薪。若然八折支薪，仍打算產假期間申請9成按揭買樓置業，雖則仍會獲批，但銀行會以產假期間的薪酬計算入息，貸款額自然減少。心水單位樓價不變的話，壓力測試便會因入息打折而變得較難通過。停工難獲按揭批核另一方面，如果申請人懷孕期間停工，零收入，銀行便會視為沒有入息，直接拒批按揭申請。因此，大肚媽媽有意買樓的話，還是最好計劃於產假以外時間落實，避免入息的臨時變動影響按揭審批。充足資料證入息穩定有些新手媽媽會因著家庭崗位的轉變而於產假後轉換工作，亦有停工媽媽在產後重返職場。如果在此時換樓置業，申請按揭方面有甚麼需要注意？轉工，甚或行業的轉變，當然會影響收入。在銀行的角度來看，產後媽媽的轉變其實跟一般轉工的貸款申請人沒有兩樣。銀行重視的並非申請人過往的收入，相反，在轉工或曾經停工的情況下，銀行較著緊於收入變化的合理性及穩定性。申請人產後轉工而希望申請按揭買樓的話，需要向銀行提供三個月入息證明、報稅表、MPF證明以及產前的收入證明，以顯示申請人入息穩定。若申請人待產時暫時停工，申請按揭時必需己重投職場工作滿3個月。假如申請人只在新公司工作1個月，除非是政府工，否則按揭批核將相當有難度。入息差距需合理另一方面，申請人轉換職業前後的收入差距也會納入銀行批核按揭的考慮因素之一。一般而言，收入由高變低，銀行會理解為行業或工作性質改變所至，對此狀況會較為理解。不過，若申請人產後收入突然大幅增加，例如新工較原先工作收入高出50%，銀行便會有所懷疑，對申報資料的合理性有所質疑，提高了批核的難度。於此情況，申請人必需準備充足文件向銀行清晰解說狀況，只要能夠向銀行交待合理的狀況，讓對方息疑，按揭方能順利批出。說到底，銀行批核按揭也會依據申請人提交的資料作考慮，只要申請人能解說清晰，收入又能通過壓力測試，即使轉工轉職，獲批按揭亦非難事。如對自己的按揭情況有疑惑，不妨到iMort網上按揭平台，輸入簡單資料即時配對合適按揭方案。

業主貸款Q&A

業主貸款Q&A有車有樓卻急需現金週轉？如果有資金需要但不希望透過銀行加按來釋放物業價值，無需物業抵押的「業主貸款」可算是另類套現資金的可行途徑，不論是出租或自住物業，也可憑此申請額外貸款。Q：甚麼是「業主貸款」？A：「業主貸款」顧名思義就是為業主而設的貸款，做法與私人貸款相類，因此亦稱「業主私人貸款」。業主貸款極具彈性，借款人不需經過任何按揭貸款的程序，甚至不經律師樓處理文件，不必到田土廳進行登記。業主貸款亦無需進行壓力測試或審視信貸評級，申請流程快捷方便、成本低。Q：「業主貸款」是如何操作的？A：「業主貸款」審批程序簡易，借款人不需通過壓力測試，借款額通常是以借款人在按揭以外的最大借款額度計算，通常是指一般人收入的20倍作為上限。例如，借款人月收入$30,000，業主貸款最多可以借到$600,000。如果借款人本身有外債在身，例如是信用卡數、私人貸款等，也會被計算到最高借款的額度當中，影響總體的貸款金額。至於息率方面，「業主貸款」以借款人的信貸評級釐定，一般較物業按揭為高。另外，還款年期不能如銀行按揭承造30年還款期，供款年期由最短3個月至最長7年。要注意的是，「業主貸款」不能作低息轉按、也沒有提供按揭儲蓄掛鈎戶口。雖然申請門檻低，但利息高昂，比較適合一些本身已借了按揭但還需額外資金週轉，同時有信心能夠在短期內還清貸款的朋友，尤其是一些已有物業的換樓客，可視「業主貸款」為置業過程中「過渡性貸款」之用。Q：「業主貸款」受歡迎的原因？A：「業主貸款」一般為無抵押貸款，計劃彈性，不用交出樓契，免律師費，提早還款不罰息等等對業主有相當吸引力。另外，不少財務機構還會提供現金回贈，或超市現金券，進一步吸引客戶。「業主貸款」特別受公屋及居屋業主歡迎。公、居屋業主要為手上物業作加按非常麻煩複雜。加按必須先獲得房署批准，而且加按次數有限，未必能夠滿足所有業主的需求。再者，政府處理加按批核需時，如果業主有緊急的財務需要，等待政府完成流程絕非明智選擇。。除此以外，有需要的業主可利用「業主貸款」助結餘轉戶，套現資金改善財務狀況。結餘轉戶以私人貸款為主，利率一般較「業主貸款」為高。「業主貸款」正好利用物業的潛在價值來快捷套現資金，應付短暫的財務週轉。業主甚至可透過貸款重整個人信用卡負債，減輕每月支出，逐漸改善個人的財務狀況。Q：加按按揭跟業主貸款有何不同？A：遇上資金週轉問題，如手上持有物業，向銀行加按套現，是常見的物業貸款方法之一。加按所得的貸款額，視乎樓價升值幅度，以及業主尚欠銀行的按揭貸款。申請加按，需要符合供款與入息比率及壓測要求，審批時間較長，申請人未必可如願以常借足應急錢。至於「業主貸款」，其優點正好彌補了加按套現的局限性，貸款機構對申請人的審批要求相對寬鬆，免壓測，有些更聲稱可免信貸審查，而且批核時間特快，快至一天內完成。另外，業主貸款一般為無抵押貸款，不用交出樓契，免律師費，提早還款不罰息等等，財務機構更會提供現金回贈等優惠。還款方面，加按套現以按揭利率為基礎，會受外圍經濟環境影響而調整，還款期曼長可達30年；業主貸款一般以月平息計算每月還款額，息口固定，但業主貸款利率會高於按揭利率，而還款期最多只有7年。

車位按揭

車位投資懶人包朋友A希望買磚頭投資，想盡辦法慳錢儲首期，無奈金額總是差少少。最近他把心一橫決定將目標轉向車位，貪其銀碼較物業細，而且管理成本低，是不俗的投資入門之選。車位估價與住宅物業不同，車位估價透明度較低。如要看車位是否到價，通常都不設網上查詢，需要致電個別銀行。另外，準買家亦可參考新近車位叫價、成交價、租金來評估目標車位的價格水平，但車位成交的資訊欠流通，坊間只有零星網站提供成交記錄，投資者不宜漁翁撒網式尋找車位，應先鎖定心儀地點，再縮窄範圍選擇，這樣才有更深入了解。獨立、合契大不同要投資車位，先要了解車位的類型，較常見的有私家車、電單車、貨車車位，另隨著電動車的興起，這類車位開始也在市場佔一席位。故此，一般情況下建議可申請一至兩張信用卡，以繳付每月消費或手機月費，隨着時間逐漸提升其信貸評級，對申請按揭是有幫助的。同時，要保持良好還款紀錄，每月準時還款及將全數卡數還清，一般而言信用卡消費額並不會計入壓力測試，但當銀行發現信貸紀錄上有大額卡數，有可能要求申請人提供信用卡月結單供查閱，如果持有太多信用卡，便需花費時間準備文件。契約方面則分為「獨立車位」、「合契車位」和「分契車位」3種。「獨立車位」有自己一份轉讓契，能夠獨立買賣。相反，「合契車位」即住宅連車位合契，不能分割買賣。業主可選擇進行「分契」，將本身合併的住宅連車位拆開出售，稱之為「分契車位」。分契後，車位便可如「獨立車位」般進行交易和按揭。壓力測試與按揭成數申請按揭時，銀行同樣會要求借款人通過壓力測試。銀行會先以現行利率計算借款人的「供款與入息比率」，然後會模擬加壓情況，在現行息率加上3%再計算借款人的「供款與入息比率」。「獨立車位」的壓力測試前後供款比率上限分別為40%及50%。至於「合契車位」則跟樓宇按揭一樣，每月供款不得高於每月收入五成，壓力測試要求則為每月供款不可高於每月收入六成。「獨立車位」跟「分契車位」同樣屬於非住宅物業，不論車位價格，按揭成數最高均為5成，比起住宅最高可造的8–9成為低。至於「合契車位」因連同住宅物業買賣，可跟住宅同時承按，一筆過經按揭保險計劃承造高成數按揭。要留意的是，假如申請人已有其他按揭在身、收入非來自香港，或屬自僱人士，按揭成數就會被下調一成。住宅按揭還款期可達30年，但車位按揭還款期較短，最長為15年。按揭付款方法車位按揭付款方法比賽簡單直接，一般採用即供付款方法，借款人應先到銀行作初步估價，了解承造車位按揭條款。簽署臨約時先付5%作為訂金，然後以臨約副本向銀行正式申請按揭。跟樓宇買賣一樣，可委托律師就正式合約與賣家達成協議。在臨約簽署後14日內簽署正式買賣合約，並支付車位售價5%。簽署按揭契後便可待銀行批出按揭貸款。雙方律師審核樓契確保無誤後，車位售價餘下的90%應在簽臨約後90日內繳清，以完成交易。印花稅與雜費與一般住宅物業不同，車位的印花稅稅階屬於非住宅物業的一類，稅率大約是住宅物業從業印花稅的一倍。不過，由於一般車位的成交價比較低，大部分都少於300萬元，所以需要繳付的印花稅也大概在數萬元左右。另外，由於車位不屬於住宅物業，所以不受辣稅規管，換言之不需繳付買家印花稅(BSD)及額外印花稅(SSD)。因此，車位沒有「三年額印期」的限制。除印花稅之外，購買車位的雜費也不多，一般只是經紀佣金與律師費，前者按照成交價而定，一般是成交價的1%，或最低1萬元；後者最多只是數千元。如何選擇按揭銀行現時銀行提供的車位按揭計劃，實際息率主要介乎2.6%至3.25%不等，按揭罰息期則與住宅相若，一般為兩年。要注意的是，並非所有銀行也提供車位按揭，按揭計劃的選擇及按息亦較住宅按揭為少，準買家宜在入市前細心比較不同銀行的按揭計劃。申請人亦可透過iMort一類按揭平台，一站式找尋最合適的銀行及相應按揭方案，並計算清楚個人供款負擔能力。