境外收入按揭指南

境外收入按揭指南近年再度掀起移民潮，當中部分未能與家中長輩同往，亦有因各種原因未能即時全員家人同行而成「太空人」。心繫家人的同時，已移民海外的有機會仍想在港置業，以保障在港家人的安穩生活。既已移民，如果主要收入不再來自香港，應如何處理按揭呢？境外收入能承造高成數按揭嗎？根據金管局的指引，如果按揭申請人總收入當中的50%是在香港以外的地方賺取，最高按揭成數會減少10%。舉例，若樓價在1,000萬元以下，總收入主要來自香港的申請人最高可做60%按揭，貸款總額上限500萬元；而以境外收入為主的申請人則最多只能做50%按揭，貸款總額以400萬元為限。若樓價在1,000萬元或以上的話，總收入主要來自香港的申請人最高可做50%按揭，而主要收入並非來自香港的申請人就最多只能借到40%。假如移民人士，持境外收入而想以自己名買香港樓給配偶或直屬家人在港居住的話，由於不可能由申請人自住，按揭成數最高只能6成，高成數按揭獲批機會不大。境外擔保是否可行？假若希望承造高成數按揭的話，境外人士可選擇成為在港家人的擔保人。要注意的是，由於物業不會是境外擔保人的首要居所，家人的入息最少必需足夠供樓。只要境外擔保人能提供以下文件，縱使銀行的審批會較為嚴謹繁複，但該項按揭申請將與一般港人置業按揭無異。境外擔保人需要提供的文件：入息證明文件需要是中文或英文。如文件為其他語言，如韓文、意大利文等，伸請人會被要求請專業人士先行翻譯。當地稅單所擔保的家人需要是直系親屬，有香港住址證明。銀行也有機會需要查閱擔保人和業主的關係證明，比如結婚證書或出世紙。若果在港申請人入息不夠供樓，甚至沒有入息，比如長者或年滿18歲但正在求學的子女，申請9成按揭的話，擔保人需要聲明將會和貸款人共同住在物業。不過，既已移民海外，主要收入來源亦在境外，顯然不可能和貸款人同住在物業中，此類按揭申請銀行會因應伸請人個別情況批核，按揭成數有機會最高8成，獲批9成機會不高。說到底，無論身在何處，想按揭批核過程更順利，申請人不妨找專業人士或綜合貸款平台協助及提供意見。要知道，即使是整理按揭文件也是一門學問，若能得到專業意見自必能事半功倍。

內地物業，香港按揭

內地置業香港按揭樓按申請懶人包隨著政府大力推動粵港澳大灣區的發展，不少人開始放眼神州，轉而到大灣區尋找置業投資的契機。大灣區泛指廣東省9個相鄰城市：深圳、中山、珠海、廣州、佛山、東莞、惠州、肇慶及江門。目前香港有多間銀行推出大灣區樓宇按揭計劃，適用於一手或現契住宅物業。這些計劃的特色是以較優惠的港元利率為基礎計算利息，貸款及還款金額亦以港幣結算，省卻匯率差價，亦可以避免受內地利率波動而影響。內地物業於香港貸款四大優勢香港借款香港還款受外匯管制關系，即使國內銀行批出房貸套現現金，亦很難將資金調回香港使用。此外於國內銀行申請按揭貸款需要親身到內地辦理手續，現時封關安排構成不便，由香港銀行處理按揭申請就能減少煩惱。大部份申請審批及放款程序都在香港進行，語言溝通亦更暢順。享受港息按揭優惠現時國內銀行按揭利率一般高達5-6厘，而香港內房按揭利率低至P-1.5%至P-2.25%，實際按息約3%至3.75%，減少利息，供樓成本大減。避免匯率波動以往只可在內地銀行敍造人民幣按揭貸款，供樓人士每月還款時或要面對人民幣匯價波動的風險。香港銀行批核內地物業貸款時，已同步換算成港幣結算，申請人可以港幣供款，避免人民幣匯率波動帶來的影響。而每月供款會自動於香港賬戶內扣除，簡單方便。豁免壓力測試現時客戶在香港置業申請銀行按揭要必先要通過壓力測試，「供款與入息比率」不得高於50%，加息3厘後每月供款亦不得高於月入60%。相反內地物業香港貸款，個別香港銀行會將內地物業列入為壓測豁免範圍，令內地樓貸相對上更容易批核。如申請人本身在香港已有按揭，慣常做法現有的按揭同樣要計入壓力測試，但內地樓貸就不用了，只需以現行供款利率去計算便可。要留意的是，如屬第二套按揭，按揭成數跟香港物業一樣需要下調一成。按揭申請流程及文件與發展商簽訂臨時認購書並支付定金買方向銀行提出申請，簽署信貸審查授權書提交文件：香港永久居民身份證地址證明入息證明：最近3個月銀行出糧記錄、公司信、糧單、稅單等房產證明書（現契套現，以作證明業主身份）銀行審核及批准貨款買方在銀行審核期間同時完成過戶等手續買方在簽署買賣合約後取得房產證，並以此作抵押與銀行簽訂房地產抵押貨款合同。二至三個工作天後，銀行辦理房地產抵押登記如一切手續辦妥，銀行放款到賣方銀行戶口(不同銀行放款時間各有不同，由幾星期至兩個月不等)。國內置業香港按揭，息率優惠吸引，在實際操作上，審批流程需時會較一般香港物業按揭長，建議預留至少３個月申請時間。此外，每間銀行對內地物業的批核準則、覆蓋地區、手續程序等等各有不同。若內地物業雖然已供滿，但房產證一直都放在銀行沒有辦理取消抵押手續，最終亦要親身回內地一次完成辨理取消抵押手續，才能成功於香港銀行取得內地物業按揭貸款。

【按揭保險公司】選哪一間好？一文睇清HKMC同QBE分別！

HKMCvsQBE?按揭保險邊間好？香港樓價高企，然而，在金管局的按揭指引規定下，1,000萬或以下的住宅物業最高只能承造6成，金額不得多於500萬。此規例下，如首期不足，又希望能承造高成數按揭的話便得申請按揭保險。三大公司供按保銀行作為按揭的貸款者，一旦置業人士未能償還貸款，按保公司會為銀行保障6成按揭以上的貸款，此措施有利市民置業，亦令銀行體系更穩定。現時提供按揭保險的公司主要有三間，分別為HKMC（香港按揭證劵有限公司）、AIG（美亞保險）及QBE（昆士蘭）。當中以HKMC及QBE最為常用，兩者的批核標準大同小異，但對於高成數按揭的批核和申請卻有不同做法。債務整合債務整合的意思是利用物業套現去還其他債務，亦即所謂的套現清數。兩間按保公司最大的分別正在於此。HKMC不批套現清數，在計算壓力測試時需要把未嘗還債務的每月供款計入壓力測試內。至於QBE卻容許套現清數，其他債務在計算壓力測試時可不納入每月供款計入DSR(每月供款與入息比率）中，最多可按7成半來清數。自住物業無論HKMC或QBE皆要求物業用途為自住，不能出租。有說QBE在判斷自住真確性的處理較為寛鬆，不會定期向貸款人作出調查。事實上，QBE和HKMC同樣會寄信到物業上的地址，查詢貸款人的承按物業是否正在用作自住用途，若不能在指定時間內回覆，他們會要求貸款人提供水電煤證明，以作查核。如最終都無法提交所需文件，銀行及按揭保險公司有機會進行callloan程序。批核速度一般而言，只要文件齊備，銀行按揭大概1至2星期便可得知批核結果。若涉及按揭保險的話，銀行需交由按揭保險公司審批，此流程另需1個多星期。整個按揭保險的申請大概在1個月內完成。申請HKMC需要把申請表提交到按保公司批核，需時較長；而QBE則由銀行內部審批，可短至1星期得知批核結果。物業種類QBE不做唐樓或已補地價公屋，但HKMC則接受相關按揭申請。若然貸款人的物業是舊樓，兩間按保公司會以75減去樓齡計算他們的最長還款期，上限為期三十年。同時，貸款人的物業是村屋，其兩間公司都是以55減樓齡計算。審批準則HKMC和QBE皆屬主流的按揭保險公司，可提供高成數按揭，但兩間公司對入息證明文件的要求各有不同。按保審批較一般按揭嚴謹，如沒有合理解釋，按保申請一般都較難審批。文件方面，申請人不一定提供稅單，6個月MPF（強積金）可作替代，按保公司對審批文件的準則有時是流於當值批核員的主觀判斷。選擇按保HKMC在所有銀行都可用，但只有部分銀行提供QBE。兩者同時提供的銀行一般都是用隨機方式去選擇客人的個案會經HKMC還是QBE。在某些個案下，一定要用HKMC或QBE，比如清數或申請的物業是唐樓。如果申請人已被HKMC拒批，貸款人可在不用抽簽的情況下嘗試選用QBE。