轉按如何解決加息供樓壓力？

港元拆息連月上揚，加上定存息競爭持續激烈，反映銀行整體資金成本上漲，銀行先後上調新造按息紓緩息差壓力。滙豐及中銀均將最優惠利率（P）從0.125厘上調至5.75厘，供樓人士負擔又再增加。然而，銀行上調按息後用家選擇按揭計劃應如何部署？轉按是否仍具吸引力？擺脫高息危機香港銀行之前已連續兩次沒有跟隨聯儲局加息調整，今次滙豐及中銀率先再加P，其他銀行亦料會跟隨。以30年期計，P加0.125厘後，每100萬月供增加約70元。而以平均按揭額約500萬為例，P按實際息率增至3.5%，每月供款增加347元至22,452元，首年利息開支多約4,464元，壓力測試增加652元至47,316元。換言之，若按揭用家現時以舊有按揭計劃之息率供樓，照道理不會希望轉按，因為息率提高、利息支出自然較多。不過，市場上有着不同的轉按需求，當中包括由現有高息貸款轉至銀行低息按揭。不少業主買入新盤時，都會選用發展商按揭計劃，此類所謂的「呼吸plan」幫助部份買家以較高按揭成數上車，亦可免除壓力測試，而且在頭數年按揭利率與市場上的按揭計劃相若，但經過一般為期3年的蜜月期後利率便會急升，按息往往提升至5厘以上。要擺脫高息負擔，買家多會轉至另一間銀行承造按揭，以收慳息之效。甩保退保費此外，亦有不少業主轉按為求轉走財務公司高息樓按、延長還款期，甚或甩走擔保人或按揭保險。所謂「按揭保險」就是借貸人在傳統六成按揭以上，再向按揭證券公司多借的20-30%貸款額。由於物業已經升值，變相以新估值來計算按揭，並轉至減六成以下就可以除去「按揭保險」。要除「按揭保險」可以退回保費，因為香港按揭證券公司也規定，如果在首三年退保，可獲最高按揭保費15%作為退保費。套現賺回贈香港樓市平穩，樓價持續上升。如果物業樓價有一定升幅，業主有資金需要想套現，轉按亦是一種常見做法。例如當初買入物業為600萬，當時申請六成按揭，貸款額為360萬，經過現時樓價已升至800萬尚欠本金剩餘300萬，再申請六成按揭480萬，償還200萬貸款額後，便能套現最多180萬作其他用途。另一方面，銀行提供的按揭回贈亦是近年越見普及的轉按誘因。銀行對於轉按業務採積極取態，提供的現金回贈為近年新高。大型銀行上調按揭現金回贈，以500萬元貸款額計，有貸款額2.5%的現金回贈。轉按後可享逾12.5萬元的現金回贈，已等同近9個月的利息開支，有助抵銷部分供款利息開支，變相以更低息供樓。其實，用家只要仔細計計數，便會發現即使新造按息高於現有供樓息率，轉按後仍舊有利可圖。同樣以500萬元按揭額作例子，若轉按後按息將由現時之3.125％升至3.225％（由H按封頂息P-2.5％轉為P-2.4％；P現為5.625％）,利息雖上升0.1厘，但每年利息只是多出約5,000元，轉按後銀行回贈卻高達105,000元，扣除轉按律師費及兩年罰息期內多出的利息約1萬元（9,908元）後，仍賺得高達87,000元回贈金額。每間銀行的轉按優惠皆有所不同，個別銀行的按揭利率會較為優惠，審批亦較為寬鬆，亦有部份提供較高現金回贈。若要逐家逐戶，向每間銀行查問實在需要大量時間和精力。要慳錢慳時間，不妨聯絡一站式銀行按揭智能平台iMort，輸入簡單資料，即時比較不同銀行的按揭優惠，並可以同時申請多間銀行按揭，輕易助你找到最理想的計劃。

綠置居2023供應分佈

綠置居，亦即綠表置居計劃，是香港房屋委員會於2015年中起推出的一個資助房屋計劃。在2018年恆常化後，此計劃每年會抽出指定的在建公屋項目，以較傳統居屋低廉的定價，提供另一途徑讓綠表申請者置業。在綠置居的「一換一」安排下，既可滿足綠表買家自置居所的訴求，亦能騰出原有公屋單位給正在等候公屋編配的家庭。政府已宣佈長遠房屋策略中，公營房屋未來5年將興建7萬多個單位作綠置居或公屋之用。雖說不是人人也有機會受惠於政府的資助房屋項目，但房屋發展始終與大家息息相關。只要當區增加房屋供應，基建、配套及環境均會產生變化，會對周邊物業的樓價構成影響。因此關注項目整體方案，了解項目的位置及周邊物業環境配套概況，絕對是置業投資的必需功課。綠置居項目時間表綠置居2023的申請日期尚待公布，不過每年的申請機制與資格皆大同小異，不妨先回顧去年申請事項早作準備。綠置居每年大概訴9月至10月期間接受申請，費用為＄250。年底約12月將進行攪珠，預計翌年第一季開始選購單位；綠置居2022便剛於2023年3月28日開始揀樓。綠置居有既定的揀樓次序。首先是受房委會已公布公屋清拆計劃影響的家庭申請者；再到參加「家有長者優先選樓計劃」的家庭申請者；之後是其他家庭申請者、受房委會已公布公屋清拆計劃影響的一人申請者，最後是一人申請者。單身名額有500個、家有長者名額則有1,400個，至於其他家庭名額則有2,800個。3大屋苑首期4萬有找剛於3月揀樓的綠置居項目折扣額為四一折(折扣率59%)，平均呎價大約$4,097至$5,967。是次項目共涉三個屋苑，包括油塘高宏苑、粉嶺清濤苑及馬鞍山錦柏苑，合共4,693個單位。當中最平單位是錦柏苑C座1樓10室，售價約75.4萬元。若以最少付5%首期計算，買家只需繳付約3.7萬元即可「上車」。至於油塘高宏苑則有「樓王」之稱，部份單位估計可望維港海景，對買家而言有一定吸引力。油塘高宏苑當期綠置居焦點項目。位處市區東九龍，鄰近油塘中心及公共屋邨鯉魚門邨，合共提供2,021伙，售價由83.67萬元至271.03萬元不等，平均呎價達5,410元，是三個新屋苑中最貴的項目。不過，放眼周邊私樓新盤呎價普遍逾20,000元，特別屋苑地勢較高，樓高達40多層，高層單位更有機會望到海景，性價比高，自然被看高一線。作為今次唯一的九龍盤，單位面積由185至489平方呎不等，戶型包括開放式至兩房，屬受歡迎的單位房型。交通配套亦方便，鄰近油塘港鐵站，一站之隔已到港島。唯要注意有機會受道路交通的噪音影響，部分單位設有減音露台、固定窗及減音窗。馬鞍山錦柏苑馬鞍山接連推出兩個居屋屋苑，是另一重點發展住宅地區。錦柏苑位於恆泰路，較近港鐵恆安站，合共提供1,896伙，面積介乎184呎至473平方呎，平均呎價5,030元，售價為75.39萬元至261.32萬元。以最平75萬元售價計算，綠表戶付5%首期上車，連同雜費料只需約3.75萬元便有望上車，屬當期綠置居最低售價單位。屋苑周邊生活配套可算一應俱全。交通方面，屋苑距離馬鐵恆安站約為15分鐘的路程，途輕行人隧道。如果想購買民生物品，可以前往恆安邨一帶的民生商舖，或者前往WeGoMall。不過，對錦柏苑有興趣的準買家要注意，該屋苑的關鍵日期為2026年，是三個屋苑中最遲入伙。上水清濤苑清濤苑關鍵日期為2024年12月31日，是三個屋苑中最快收樓的項目。清濤苑鄰近上水公共屋邨清河邨，往東鐵上水站需行10分鐘，合共提供776伙，面積介乎277呎至449平方呎，建議售價介乎112.57萬至219.45萬元；平均呎價最低，只須4,490元。2023-2024年--東涌提供一萬個單位至於2023至2024年預計全港將提供共18,400個單位。當中東涌區單位佔比已逾五成，該區鄰近私樓東環及昇薈，預計共提供1萬個單位及興建10座樓。其次為深水埗西北九龍填海區，將會提供2,600個單位。及後2025年的發展重點將重回九龍區地段。房委會於今期綠置居項目開始減少面積較小的單位量，不過在最新一期的3個屋苑中合共仍有超過一半單位面積小於300平方呎。另外，新一期綠置居收緊了轉售限制，即買家於住滿15年，才可以補地價於公開市場出售，旨在防止短期投機的同時，亦能在促進資助出售單位於市場流轉兩者之間取得平衡。

市場新焦點躍動港島南

雖說樓市在疫情底下尚算穩定，但受加息潮的影響，去年新盤推盤及成交量皆明顯下跌，全年只有28個新盤發售。當中，向來一手供應較少的港島區，去年只有個別超級豪宅以招標銷售，全無以價單形式開售的全新盤，絕對是史無前例。進入2023年，情況卻截然不同。單就港島區，今年有43個潛在項目部署登場，涉及7,611伙，當中近77%項目均屬200伙或以下的小型新盤，偏佈鴨脷洲、西營盤及黃竹坑等地。至於區內最大供應則來自南區的4,082伙，佔港島整體53.6%。市場焦點集中於黃竹坑站上蓋港島南岸，其中項目第5期為區內最大單一項目，提供1,050伙，而整個黃竹坑站年內料提供3,050伙潛在供應，已佔港島總供應四成。焦點項目打造高端生活圈鐵路盤向來備受市場追捧，位處黃竹坑站的港島南岸屬南區豪宅盤，屬市場注目的大型項目。第一期晉環在2021年4月展開首輪銷售，平均折實呎價2.96萬元；最近加推的第二期揚海則在同年8月開賣，首批折實均價達3.08萬元，打破鐵路盤最高開售呎價記錄。第三期為區內規模最大的一期，共提供約1,200伙，包括3B期設642伙及3C期設558伙。長實去年已為兩期入紙申請預售，預期今年中展開銷售。至於第四期涉及800伙、第五期涉1,050伙，合加近2,000伙，亦有機會於今年內推售。整個港島南岸可供銷售總伙數超過3,000伙，已佔去港島整體供應約四成。作為重頭鐵路盤，交通便利自必是一大賣點，8分鐘已可直達金鐘商業區。同時，政府推動的「躍動港島南」計劃，更將港島南區由過去以住宅及輕工業為主的社區，搖身一變成為集住宅、商貿、購物、消閑於一身的多元社區，帶動深灣遊艇會附近的屋苑，成為區內豪宅地標。2023香港區預計可供發售一手新盤住宅項目(43個項目)地區項目名稱/地址發展商/投資者單位數量（伙）堅尼地城吉席街33至47號上海商業銀行173西營盤崇慶里/桂香街項目遠東發展、市建局165西營盤興漢道8號嘉里156西營盤高街2B、2C、4、4B、6及6A號九龍建業150中環OneCentralPlace信置、市建局121半山區伊利近街項目恆地260半山區奧卑利街28號英皇69半山區21BorrettRoad（第2期）華瑞資本66半山區摩羅廟街14至18號中國華融98半山區西摩道4A至4P號恆地、新世界172半山區寶珊道23號泛海、德祥、資本策略16半山區寶珊道28號及30號莊士機構、嘉華1山頂種植道1號（第1期）會德豐8山頂種植道46號何氏家族4山頂TwentyPeakRoadByV前地產代理監管局主席陳韻雲私人發展4山頂白加道45號資本策略1中環結志街16至20號莊士機構100灣仔春園街38號會德豐88跑馬地宏德街1號英皇120跑馬地山光道7A號嘉里106渣甸山大坑道135號中信泰富100北角海璇（2B–2期）海璇（2B–3期）新地123228北角皇都戲院更建項目新世界400柴灣柴灣道391號太古、中華汽車800薄扶林薄扶林道86A至86G號宏安7薄扶林域多利道域多利花園翻新項目華懋118香港仔香港仔舊大街80號英皇110鴨脷洲凱玥龍光地產、合景泰富295鴨脷洲鴨脷洲大街26至32號莊士機構110鴨脷洲鴨脷洲大街120至130號宏安200鴨脷洲惠風街5至9號及鴨脷洲大街34至36號宏安90黃竹坑港島南岸3B期港島南岸3C期長實、港鐵642558黃竹坑港島南岸4A期港島南岸4B期太古、嘉里、信置、港鐵432368黃竹坑港島南岸5期新世界、帝國集團、資本策略、麗新、港鐵1,050壽臣山南天第東立地產3淺水灣淺水灣道92號資本策略、泛海國際3淺水灣淺水灣108大昌集團8淺水灣淺水灣道72號第一集團1淺水灣赫蘭道2號GoldenSeaLimited5赤柱OneStanley建灝82