樓宇買賣程序多・按揭上會懶人包

上車買樓的流程繁瑣，初哥在買樓前應做足功課，事先了解樓宇買賣的基本程序和按揭申請手續，實際行動時就可以輕鬆面對每個狀況。買樓程序逐步來買樓第一步是先揀選樓盤，準買家可利用坊間代理行或搵樓平台進行搜尋，篩選心儀樓盤。初步選好樓盤後，就要實地到各入圍樓盤考察睇樓，細心觀察大廈四周環境和單位的保養情況。一旦揀中心儀樓盤，可上網查詢單位估價，評估叫價是否合理，並初步自行計算可承擔的貸款額，使用iMort的線上物業估價，就能輕鬆估算物業的現時價值。買賣合約係咩嚟確定買入物業後，需要簽訂臨時買賣合約及繳交臨時訂金，俗稱「細訂」，一般為樓價之3%-5%。有了臨約，就要準備財務材料，開始申請按揭，怕手續繁複費時，可以經iMort平台申請按揭，只需在網上提供簡單資料，便可極速獲取多個按揭方案及初步評估，一次過申請多間銀行按揭，享受快、靚、正的借貸體驗。買賣雙方下一步需委託律師，代辦查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等瑣碎事項。簽臨約後14日會簽正式買賣合約，此時買家要再付「加付訂金」，即「大訂」，並於30日內繳付買樓印花稅。成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的60至90日內，臨近成交日，買家要再上單位驗清楚單位的結構。到成交當天，雙方正式上律師樓簽樓契，單位的業權將由賣方轉移至買方。此時，買家須付清樓價尾數，交付代理佣金，並收回物業鎖匙，正式成為業主，買樓程序完成。物業估價知多啲每間銀行為控制風險，都會在批核按揭貸款之前，為物業進行估值考量，稱為物業估價，以此決定批出的貸款額和按揭成數。按揭由申請到批核的過程有很多變數，當中物業估價是最令人頭痛的一環，萬一銀行估價不足，買家就要抬錢上會，甚至可能要被迫撻訂。樓市大旺或樓價急挫時，也容易出現估價不足的情況，如果買家無把握心儀單位估足價，買入單位前應先向銀行作口頭估價，並進行查冊，了解清楚單位的背景，看有沒有未解除的按揭或任何訴訟。壓⼒測試怎樣計？買樓涉及大筆款項，申請按揭時，壓力測試是對於申請人批核的準則，銀行要確認申請人有能力供款，才會批准放貸。一般來說，銀行會進行兩種計算，先按現行按揭利率計算供款比率是否在上限之內，然後再模擬利率上調3厘的加壓情況下，看申請人是否有充裕的供款能力。如供款比率超出上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。

按揭術語： 一文看清樓按基本知識・加按轉按套現更靈活

所謂樓宇按揭，就是一種以物業作抵押的借貸，簡稱樓按。借款人須按時向承按人支付本金及利息，還款期可長達30年，當貸款金額還清後，業權便會完全歸還業主，如果借款人斷供或破產，借貸機構就可以取消借款人贖回物業的權利，並把物業放售或出租來補償損失。一按、二按、加按是什麼？一般物業的第一次按揭由銀行批出，稱為「一按」。當物業本身已做了一按的情況下，業主如想增加按揭成數，向另一間金融機構以相同的物業再作抵押，申請第二份按揭，就叫做「二按」，牽涉了兩間不同的財務機構。加按是指業主在原有的按揭貸款上再抵押，藉以增加貸款額，當中只涉及一間借貸機構，跟二按有分別。精明套現靠轉按業主將現有按揭由一間銀行轉去另一間銀行，就是轉按。銀行為吸引新客戶，有時會提供現金回贈，由貸款額0.2%-1.4%不等，轉按的主要目的就是賺取回贈優惠，或選擇轉去其他較低息的按揭。按揭息率有幾種？申請樓按時，選擇的按息對日後供款金額多寡具有舉足輕重的影響，要審慎考量。銀行主要提供兩類按揭計劃：浮息按揭和定息按揭。最常見的P按(PrimeRate)和H按（HIBOR）都屬於浮息按揭類，會因應市場情況增加或減少。P按是以最優惠利率為基準的按揭計劃，受美國貨幣政策影響，以「P-x」計算實際按揭息率，不同銀行的P各有所不同。而H是銀行同業拆息利率，以「H+x」計算實際按揭息率。P及H本身是浮動的，而「x」在借貸雙方簽訂按揭合約後就固定不變。由於H按設封頂位，在過往多數情況下的實際利率比P按較低，故超過九成的借款人會選擇H按計劃。定息按揭是另一類選擇，在指定期限內息口保持不變，供款開支較為穩定，當「鎖息期」期滿後，業主可再選擇H按或P按計劃。一般按揭供款期長達數十年，期間利率走勢不斷變化，難以比較哪一種按息計劃能長期佔優，借款人應以個人財務狀況和需要來考慮，並善用免費智能按揭平台iMort作輔助，只要輸入基本數據，就可以輕鬆分析按息的變化將如何影響供款，或者直接聯絡iMort按揭專員，咨詢最合適的按揭方案。

按揭攻略： 樓宇按揭全面睇・解構各樓按計劃重點

在疫情反覆肆虐下，工商及就業市場受到打擊，縱使全球經濟大環境變差，香港樓市依然企穩，樓價未見大跌，年輕人要上車買樓，除非有父幹幫助，否則普通人都要向銀行借貸置業。承造樓宇按揭涉及不少學問，初哥在買樓前應先了解按揭市場的運作，明白箇中的遊戲規則，計算好自身負擔及供款能力，才能找到最理想和合適的銀行及按揭計劃。按揭成數放寬政策你要知按揭成數是置業人士最關心的問題，對首期及隨後的供款有深遠影響，人人都想獲批高成數按揭，以最少的首期上車，餘額再慢慢攤還。一直以來，如果想借超過6成按揭，就要購買按揭保險，按保450萬元以下的物業最高可以借9成，而600萬元以下的物業則最高可以借8成，如果物業超過600萬元以上，最多就只能借5至6成，準買家要自己支付4至5成首期。由於近年樓價屢創新高，許多人因樓價超出按保範圍而支付不起首期，有見及此，政府於2019年的施政報告中，推出新按保計劃（坊間稱為「林鄭plan」），容許800萬元或以下的物業，最高可承造9成按揭，800至900萬物業可獲8至9成按揭，900至1,000萬物業最高可借8成按揭，讓更多人符合上車資格。要注意新按保只適用對於已落成的住宅物業，不能用於樓花物業。如果買樓花物業，就只可申請樓價限制較大的原按保計劃。借足9成按揭不是夢？在按保計劃下，雖說最高可承造9成按揭，但實際按揭成數能做到多少，會因物業及按揭申請人的財務背景而有所不同。根據金管局的規定，申請9成按揭的抵押人必須是首置物業，而且要有固定薪金收入。所謂首次置業，是指在申請時並未持有任何香港住宅物業，只有購入單位作自住用途的申請人才有資格申請九成按揭保險。不論是一手樓，還是二手樓，想做高成數按揭一定要購買按揭保險，目前保費為貸額的1.15%至5.05%不等，視乎貸款金額、成數及年期而定。如準買家不符合申請按揭保險資格，最高則只能承造5成按揭。物業轉按慳息賺回贈申請高成數按揭有條件限制，不是每個置業人士都符合資格申請，即使無法在首期上獲取優惠，仍有其他方法可做到慳息供樓，轉按是較常見的方案。銀行競爭激烈，為吸新客紛紛推出按揭回贈優惠，精打細算的買家可把物業轉按賺取回贈，幫補供款開支。買家也可透過轉按至其他銀行，受惠於更低息的按揭計劃，節省利息支出。另一個做為法，借款人可轉按到有提供MortgageLink的銀行，申請跟按揭掛勾的高息存款戶口，其存款利息與按揭利息完全相同，能對沖供樓的部分利息開支。樓價上升時，透過轉按可獲得額外貸款額，但如果樓市下跌，銀行對物業估價不足，轉按就沒有太大着數了。另外，借款人要留意罰息期，在首幾年提早還款是要罰款的，建議待罰息期過後才申請轉按，以免得不償失。逆按揭適合什麼人？年輕人上車買樓，最擔心首期和每月的按揭供款，而老人家則可以藉著年長的「優勢」，選擇逆按揭計劃，不但沒有還款壓力，還可以每月領取年金作生活費。長者只要年滿55歲或以上，可將已供滿的物業反向抵押給銀行，每月換取銀行的年金，老人百年歸老後，繼承人可優先償還貸款以贖回物業，否則銀行將出售物業以償還貸款。如果長者膝下無子女或其他繼承人，又沒有固定收入，逆按揭是個不錯的退休理財工具。若長者打算身後把物業留給子女或摯愛，後人將要以高息率贖回物業，而且手續繁複昂貴，為繼承人帶來負擔，長者要慎重考慮。